20180101-国金证券-房地产行业研究周报_全年销售圆满收官_集中度持续提升_9页_746kb

消费升级与娱乐研究中心 - 房地产产业行业研究总结

核心内容

本报告为房地产产业行业研究周报，分析了2017年房地产市场表现、政策环境及投资建议，指出行业集中度持续提升，市场对地产板块关注度上升，并对2018年市场走势做出判断。

主要观点

市场表现

• 政策预期稳定：年末会议对调控定调温和，三四线棚改超预期，市场对地产板块关注度提升，板块涨幅明显。
• 内房股与A股地产股表现突出：内房股中新城发展、龙光地产、碧桂园周涨幅分别达到13.43%、11.76%、11.19%；A股地产板块泰禾集团、滨江集团、金地集团周涨幅均超过10%。
• 销售数据亮眼：2017年12月，TOP20房地产企业销售额累计同比上涨55%，单月销售额同比上涨113%。碧桂园、万科、恒大销售规模破5000亿，其中碧桂园以5500亿元销售额位居榜首。
• 行业集中度提升：TOP20门槛值达910亿，同比增速69%，未来要进入TOP20，企业全年销售金额需在1000亿以上。

市场趋势

• 一线成交量为近五年底部：一线地产成交量处于历史低位，政策边际效应递减，但强二线城市如武汉、郑州因人才引进政策，成交量有望反弹。
• 调控因城施策：2018年政策仍将继续因城施策，三四线城市继续推进去库存，一二线城市因人口净流入，成交量或有反弹空间。

关键信息

投资建议

• 估值修复空间：当前龙头估值10倍，部分第二梯队高增速企业估值仅8倍，存在估值修复机会。
• 推荐企业：
  • 地产龙头：万科、保利、碧桂园。
  • 第二梯队高增长企业：新城控股、荣盛发展、龙湖地产、旭辉控股。
  • 非传统开发商：华夏幸福，布局核心城市群，适应城市化进程。
  • 租赁市场：世联行，作为租赁稀缺标的和集中式公寓龙头。

风险提示

• 房地产税迅速出台：可能引发房价和销量急速下滑。
• 贷款利率上行：购房成本提高，可能抑制部分需求，导致销售不达预期。
• 棚改货币化未完成：若三四线市场大幅回落，将影响全国投资与销售。

行业数据

行业周点评

• 一线成交量低迷：北上深住宅成交面积为近年来底部。
• 热点城市土地供应增加：北京、杭州、成都、南昌等热点城市土地供应量显著上升，尤其北京81宗挂牌量创4年新高。
• 房地产税政策讨论：国土部组织学术会，认为房地产税有必要开征，但需防范相关风险。
• 租赁市场政策：住建部建议减轻住房租赁企业税负，以鼓励租赁市场发展。

行业一周新闻

• 上海总体规划批复：2035年建设用地规模不超过3200平方公里，常住人口控制在2500万左右。
• 住建部加强房地产市场监管：限制房地产企业限制购房人使用住房公积金贷款。
• 停贷传言澄清：停贷仅是极个别现象，大部分银行正常接受贷款申请。
• 商办地产进入存量时代：北京商办地产市场转向服务化，用户体验成为竞争关键。
• 租赁政策建议：住建部建议通过税负调整鼓励租赁市场发展，抑制炒房行为。
• 湖北住建厅继续调控：武汉等热点城市将继续严格执行调控措施。
• 中央农村工作会议：农村土改试点将扩围，相关内容成为关注重点。

上周重要公告

• 中南建设：发行16亿元债券，调整托管资产。
• 华夏幸福：境外增发1.5亿美元债券，签订多个区域合作协议。
• 中华企业：转让上房集团100%股权。
• 世茂股份：拟用3亿元闲置资金补充流动资金。
• 世联行：调整信贷基础资产转让方案。
• 泰禾集团：回应董事长销售目标，称其为愿景，不构成预测。
• 蓝光发展：收到购房尾款资产支持专项计划无异议函。
• 中交地产：调整受托管理资产。
• 中天金融：与金世旗控股签订资产出售框架协议。

投资评级说明

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