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保利地产（600048）深度报告总结

核心内容

保利地产作为房地产行业的央企龙头，凭借其在销售增长、土储布局、融资能力、激励机制和业务整合等方面的综合优势，展现出强大的发展潜力。报告指出，公司正处于行业发展的关键阶段，未来三年的销售和业绩将持续增长，其独特的业务模式和战略布局将有助于提升行业地位并增强抗风险能力。

主要观点

1. 销售高速增长，规模诉求志存高远

   • 2017年实现销售面积3092亿元，位列全国第五，同比增长47.2%。
   • 2018年上半年销售额达2153亿元，同比增长46.9%，保持高增长态势。
   • 可售货值充足，截至2018年6月，约12176亿元，可覆盖未来3年销售需求。
   • 开工面积增长迅速，2018年计划开工面积3300万平方米，预计完成率130%，实际新开工面积达4290万平方米，同比增长39.5%。
   • 土地储备丰富，约8934万平方米，可满足未来2-3年的开发需求。

2. 布局合理，政策影响可控

   • 公司聚焦一二线及核心城市群，三四线城市主要分布在珠三角、长三角和成渝等区域。
   • 项目分布比例大致为1:4.5:4.5，一二线占比相对较小，但政策变动对其影响较小。
   • 三四线占比将有所提升，但整体仍以一二线为主，公司具备较强的抗风险能力。

3. 拿地积极，兼顾稳健

   • 上半年新增土地1510万平方米，同比减少10.8%，拿地销售面积比为1.04，拿地销售金额比为0.5。
   • 拿地均价为7100元，占当年售价48%，略高于2017年的44%，显示公司在土地市场中的谨慎与稳健。
   • 土地储备足够支撑公司未来2-3年的开发和销售，拿地节奏放缓不影响长期业绩。

4. 两翼业务相关多元化进展顺利

   • 地产金融和社区服务作为公司发展的“两翼”，推动业绩增长和未来布局。
   • 2017年两翼业务收入87亿元，占总体收入的5.96%，毛利润33.8亿元。
   • 地产金融业务包括信保基金、保利资本、太平保利，布局新兴行业与城市空间。
   • 社区服务业务涵盖物业、商业、养老等，形成多元化发展体系。

5. 激励机制与整合带来动力提升

   • 整合保利置业，解决同业竞争问题，未来合作开发将提升公司规模。
   • 第二期股权激励覆盖682名员工，范围扩大至中层骨干，增强人力稳定性。
   • 项目跟投机制实施，提升执行力和运营效率，实现上下同欲。

6. 未结算资源充足，竣工均价双提升

   • 已售未结资源充足，2018年上半年已售未结金额约2980亿元，对2017年结算金额覆盖率206%。
   • 竣工计划增速创6年新高，结算面积增速预计达22.3%，推动业绩释放。
   • 结算均价有望修复，2018年预计结算均价为11000元/平方米，同比提升10.8%。
   • 高毛利项目进入结转期，短期毛利率提升，预计2018年上半年综合毛利率为35.4%。

7. 融资优势明显，财务结构稳健

   • 公司融资成本显著低于行业平均，2018年上半年综合融资成本为4.86%。
   • 资产负债率有所回升，但仍在合理区间，截至2018年一季度为78.5%。
   • 净负债率101.5%，略高于行业平均水平，但风险可控。

关键信息

• 业绩预测：

  • 2018-2020年营业收入分别为1944亿元、2649亿元、3408亿元。
  • 归母净利润分别为219亿元、282.4亿元、346.3亿元。
  • EPS分别为1.85元、2.38元、2.92元。

• 估值：

  • 给予公司10倍PE，对应2018年EPS价格为18.5元。
  • 每股RNAV为17.9元，当前股价11.5元，折价35%。
  • 预计6个月目标价为18元，维持“强烈推荐”评级。

• 风险提示：

  • 项目竣工及结算进度不达预期；
  • 结算均价不达预期；
  • 市场整体下行超预期；
  • 保利置业整合效果不及预期。

财务指标预测

投资建议

• 公司具备显著优势，包括销售增长、融资能力、业务整合和激励机制等。
• 未来三年公司业绩将维持高速可持续增长，行业地位有望进一步提升。
• 建议投资者关注公司未来发展，目标价为18元，维持“强烈推荐”评级。