20180115-安邦咨询-房地产通讯_18页_972kb

房地产市场2018年分析总结

核心内容

2018年被视为“房地产市场的小年”，主要受以下因素影响：

• 调控与还债高峰叠加：2017年为调控年，同时是房企还债高峰期，叠加销售市场表现一般，房企资金压力显著。
• 境外融资激增：2017年房企境外融资达388.6亿美元，同比上涨176%，显示出境内融资渠道收紧背景下，房企对境外融资的依赖。
• 信贷政策趋紧：2017年新增房地产贷款5.56万亿元，房地产贷款余额达32.25万亿元，增速放缓，信贷政策对房地产市场形成约束。
• 市场分化明显：不同城市、区域房地产市场表现不一，部分城市如北京、上海、深圳等仍保持活跃，而环京地区房价和成交量显著下滑。

主要观点

房企融资情况

• 2017年房企境外融资大幅增长，主要原因是境内融资受限，房企通过美元债缓解资金压力。
• 2018年可能成为房企偿债高峰期，尤其是2015-2016年发行的高成本债券将面临到期压力。
• 龙湖、泰禾、碧桂园等房企纷纷发行美元债，融资成本有所降低，融资渠道更加多元化。

房地产市场区域表现

• 北京：房地产市场受严调控影响，普宅成交均价上涨35.21%，但成交量大幅下降。2018年首周成交量价齐跌，市场观望气氛浓厚。
• 上海：大宗物业交易市场领跑全国，写字楼仍是投资热点，联合办公模式推动租赁市场回暖。零售物业空置率上升，但整体市场保持活跃。
• 深圳：2017年新房成交降至2010年以来新低，但二手房市场相对稳定。2018年预计房价走势偏稳，租赁市场发展迅速。
• 广州：2017年土地市场活跃，成交面积和金额创五年新高，但住宅用地供应占比下降，住宅市场成交量回落至千套大关。
• 杭州：2017年外地购房者占比降至近三年最低，市场呈现“刚需”主导趋势，部分区域如申花板块表现突出。
• 成都：住宅库存已基本出清，去化周期不足一年，2018年住宅用地供应将有所增加，但土地获取难度加大。

政策与市场趋势

• 调控政策持续：多数城市仍保持限购、限贷等政策，房地产市场整体趋于平稳。
• 租赁市场兴起：随着房地产调控的深入，部分需求外溢至租赁市场，尤其是长租公寓和高端私人租赁住宅。
• 基建投资重点：地方投资中，基建项目仍是重要方向，如高铁、高速公路等，为经济提供支撑。
• 高精尖产业用地政策：北京试点弹性年期出让和土地年租制，以支持高精尖产业发展，降低企业土地成本。

关键信息

数据概览

• 2017年房企境外融资总额达388.6亿美元，同比增长176%。
• 2017年北京普宅成交均价上涨35.21%，成交量下降52.89%。
• 上海2017年大宗物业交易总额超960亿元，成交面积近320万平方米。
• 广州2017年土地成交面积达1086.8万平方米，成交金额创历史新高。
• 深圳2017年新房成交25820套，同比减少36.2%。

市场动态

• 北京：试点高精尖产业用地弹性出让和土地年租制，推动产业升级。
• 上海：写字楼市场吸纳量创新高，联合办公模式推动租赁市场回暖。
• 深圳：甲级写字楼市场供过于求，未来将面临持续压力。
• 广州：住宅用地供应减少，土地出让条件趋严，租赁住房用地占比提高。
• 成都：住宅库存基本出清，土地供应将增加，但获取难度加大。

风险与机会

• 机会：上海大宗物业交易市场继续领跑全国，租赁市场发展迅速。
• 风险：环京房价“高温”已退，市场趋于冷静，房企需警惕资金压力和债务风险。

未来展望

• 2018年房地产市场整体表现偏弱，房企资金压力仍大，需通过多元化融资缓解。
• 长租公寓等租赁市场将快速发展，成为房地产行业的新方向。
• 地方政府仍将以基建投资为重点，推动经济发展。
• 房地产市场仍以“房子是用来住的，不是用来炒的”为指导方针，政策不会显著放松，市场走势仍取决于政策走向。

附注信息

• 安邦咨询：提供房地产市场分析与策略建议，联系方式详见文档。
• 声明：安邦咨询强调其简报产品仅为信息参考，非正式研究报告，建议通过电话或在线咨询获取更详细分析。