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新一轮PSI重启，三大工程在升温

核心内容

新一轮抵押补充贷款（PSL）重启，重点支持“三大工程”：城中村改造、保障性住房建设和**“平急两用”公共基础设施建设**。这一政策旨在推动城市高质量发展，改善民生，扩大内需，同时优化房地产市场结构，强化房地产发展新模式。

主要观点

• PSL功能：PSL是结构性货币政策工具，具有利率低、期限长的特点，主要支持国民经济重点领域、薄弱环节和社会实业发展。
• 政策支持：自2023年起，中央多次提及“三大工程”，并出台多项政策，涵盖资金、财税、金融等方面，以确保政策落地。
• 城市范围：城中村改造范围扩大至省会城市及城区常住人口300万以上城市，保障性住房建设则优先支持城区常住人口300万以上的大城市。
• 资金投放：2023年12月至今，PSL累计净投放5000亿元，用于“三大工程”的推进。

关键信息

1. PSL投放情况

• 历史数据：2014-2019年累计净投放3.5万亿，主要用于棚户区改造；2022年9-11月净投放6300亿，用于基建、保交楼等；2023年12月至今净投放5000亿，重点支持“三大工程”。
• 资金流程：政策性银行先将项目贷款发放给地方政府或城投平台，再向央行申请PSL，地方政府通过卖地收入偿还贷款。

2. 中央对“三大工程”的重视

• 多个中央会议及政策文件明确支持“三大工程”，包括城中村改造、保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设。
• 2024年3月，十四届全国人大二次会议提出要加快构建房地产发展新模式，加强保障性住房建设和供给。

3. 城中村改造进展

• 资金落地：截至2024年2月，国家开发银行和农业发展银行已向多个城市投放专项借款，涉及223个项目，惠及26万户居民。
• 城市规划：多个城市已公布城中村改造计划，如上海、重庆、广州等，涉及项目数量庞大，授信金额超9200亿元。
• 北京案例：北京绿化隔离地区是城乡结合部减量提质的关键区域，重点推进城中村改造，优先用于绿色开敞空间、基础设施和公共服务设施建设。

4. 广州城中村改造

• 专项规划：广州发布《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》，计划到2035年推进约155平方公里城中村改造。
• 改造模式：包括微改造、混合改造和全面改造，其中全面改造占比较高。
• 做地模式：广州2023年推出“做地10条”，将做地和土地收储分离，由国企主导，推动土地开发。
• 房票安置：广州首次推出房票安置政策，以满足多样化安置需求，降低财政压力，提升改造效率。

5. 深圳城中村改造

• 发展历程：深圳城中村改造经历探索期、全面市场化时期和利益统筹探索期，目前以“统租+微更新”为主。
• 政策支持：2024年1月发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》，明确改造对象、原则和流程。
• 目标设定：计划2023-2025年建设筹集保障性住房不少于46万套，2024年推进60个城中村分类改造项目。

风险提示

• 政策执行风险：城中村改造涉及复杂利益关系，政策执行过程中可能存在阻力。
• 资金到位风险：PSL资金投放依赖政策支持，若政策变化可能影响资金到位情况。
• 社会稳定风险：改造过程中需妥善处理居民安置问题，避免社会不稳定因素。

总结

新一轮PSL重启为“三大工程”提供了重要支持，推动了城中村改造、保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设的快速落地。政策层面持续强化，资金投放力度加大，城市层面积极推进，改造模式多样化，显示出国家在城市更新和房地产调控方面的战略布局和政策导向。然而，政策执行、资金到位及社会稳定仍是需要关注的风险点。