> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 南京中央商场（集团）股份有限公司2023年年度报告总结 ## 核心内容概述 南京中央商场（集团）股份有限公司（简称“中央商场”，股票代码：600280）2023年度报告披露了公司在经营、财务、治理及行业环境等方面的综合情况。整体来看，公司2023年营业收入为24.50亿元，同比下降1.88%，归属于上市公司股东的净利润为-1.53亿元，整体业绩承压。公司未进行利润分配，也未进行资本公积转增股本。 ## 主要观点 - **经营情况**：公司坚持百货零售主业，聚焦招商调改，优化门店运营，提升顾客购物体验。通过精准营销与品牌推广，提升品牌影响力，同时推进罗森便利店业务，强化供应链整合。 - **财务状况**：2023年公司实现经营活动产生的现金流量净额5.25亿元，同比增加30.91%，显示公司现金流状况有所改善。但归属于上市公司股东的净利润为-1.53亿元，仍为亏损。 - **行业分析**：2023年消费市场逐步复苏，消费信心改善，公司积极应对市场变化，优化业务结构，提升经营效率。 - **房地产开发**：公司房地产项目主要采用委托代建、代销模式，部分项目进入交付阶段，如泗阳华府、盱眙华府等。但部分项目因市场及政策原因导致销售收入减少。 - **资产与负债**：公司资产结构有所调整，部分项目受限，如货币资金、存货、固定资产等用于抵押。长期借款增加，主要由于贷款期限延长。 ## 关键信息 ### 财务数据 | 项目 | 2023年（元） | 2022年（元） | 2021年（元） | |------|--------------|--------------|--------------| | 营业收入 | 2,450,106,074.36 | 2,496,972,712.05 | 2,880,687,491.71 | | 归属于上市公司股东的净利润 | -152,756,238.99 | -24,065,134.92 | 83,346,372.88 | | 基本每股收益 | -0.14 | -0.02 | 0.07 | | 加权平均净资产收益率 | -16.74% | -2.50% | 8.58% | ### 营业收入分项 | 项目 | 营业收入（万元） | 占比 | 营业成本（万元） | 占比 | 毛利率 | |------|------------------|------|------------------|------|--------| | 联营 | 75,110.24 | 40.57% | - | - | 100.00% | | 经销 | 63,531.23 | 34.31% | 57,280.41 | 99.35% | 9.84% | | 代销 | 1,147.22 | 0.62% | - | - | 100.00% | | 租赁 | 45,356.71 | 24.50% | 376.41 | 0.65% | 99.17% | | 合计 | 185,145.40 | 100.00% | 57,656.82 | 100.00% | 68.86% | ### 地产项目情况 | 项目名称 | 土地使用权性质 | 开工时间 | 预计竣工时间 | 开发成本（万元） | 本期投资（万元） | |----------|----------------|----------|----------------|------------------|------------------| | 泗阳星雨华府 | 住宅 | 2013年10月 | 2024年12月 | 27,378.31 | 35,000.00 | | 盱眙星雨华府 | 住宅 | 2012年12月 | 2024年12月 | 27,378.31 | 35,000.00 | | 淮安雨润广场 | 商住 | 2010年9月 | 停工 | 254,331.95 | 254,331.95 | | 海安雨润广场 | 商住 | 2014年6月 | 2024年12月 | 100,813.59 | 100,782.91 | ### 门店情况 | 序号 | 店名 | 地址 | 开业时间 | 物业类型 | 建筑面积（万平方米） | 租赁期限 | |------|------|------|----------|----------|----------------------|----------| | 1 | 中心店 | 南京市秦淮区中山南路79号 | 1936年 | 自有 | 11.71 | - | | 2 | 淮安店 | 江苏省淮安市淮海东路142号 | 1989年 | 自有 | 11.50 | - | | 3 | 徐州店 | 江苏省徐州市大同街125号 | 2019年12月 | 租赁 | 11.49 | 2018/5/18-2038/5/17 | | 4 | 奥莱店 | 南京市鼓楼区中山北路86号 | 2001年5月 | 自有 | 1.50 | - | | 5 | 连云港店 | 连云港市海州区解放中路56号 | 1951年 | 自有 | 3.12 | - | | 6 | 济宁店 | 山东省济宁市太白中路29号 | 1956年 | 自有 | 3.20 | - | | 7 | 洛阳店 | 河南省洛阳市中州中路287号 | 1957年 | 自有 | 4.41 | - | | 8 | 大冶店 | 湖北省大冶市新冶大道38号 | 2011年12月 | 租赁 | 4.72 | 2018/1/1-2027/12/31 | | 9 | 河西店 | 南京市建邺区江东中路237号 | 2013年6月 | 租赁 | 8.22 | 2018/1/1-2027/12/31 | | 10 | 扬中店 | 江苏省扬中市江洲西路8号 | 2013年10月 | 自有 | 5.48 | - | | 11 | 铜陵店 | 安徽省铜陵市长江中路917号 | 2014年4月 | 租赁 | 5.69 | 2018/1/1-2027/12/31 | | 12 | 泗阳店 | 江苏省泗阳县北京中路8号 | 2016年12月 | 自有 | 4.56 | - | | 13 | 句容店 | 江苏省句容市华阳东路1号 | 2017年4月 | 自有 | 5.27 | - | | 14 | 宿迁店 | 江苏省宿迁市幸福南路92号 | 2017年12月 | 自有 | 5.99 | - | | 15 | 沭阳店 | 江苏省沭阳县人民路33号 | 2019年9月 | 自有/租赁 | 10.44 | - | | 16 | 盱眙店 | 江苏省淮安市盱眙县盱城金源北路20号 | 2020年12月 | 自有 | 5.71 | - | | 17 | 如东店 | 江苏省南通市如东县城中街道珠江路9号 | 2023年7月 | 租赁 | 11.28 | 2023/7/20-2033/7/20 | ### 主要财务指标变动说明 - **营业收入**：同比下降1.88%，主要因地产板块交房收入减少。 - **营业成本**：同比下降6.02%，因地产收入减少导致结转成本减少。 - **管理费用**：同比下降4.18%，因公司降本降费，精减管理机构支出。 - **财务费用**：同比下降4.01%，因偿还经营性物业贷款本金及签订降租协议。 - **经营活动现金流净额**：同比增加30.91%，因百货板块销售回款增加。 ### 非经常性损益项目 | 项目 | 2023年金额（元） | 2022年金额（元） | 2021年金额（元） | |------|------------------|------------------|------------------| | 非流动性资产处置损益 | 8,181,617.61 | 16,315,788.50 | 248,530,025.62 | | 政府补助 | 7,719,320.66 | 11,815,412.84 | 5,891,294.44 | | 债务重组损益 | 7,772,804.67 | 13,661,010.04 | 60,656,913.54 | | 投资性房地产公允价值变动损益 | -15,371,651.04 | -5,231,200.00 | 1,532,540.00 | | 其他营业外收支 | -30,702,408.25 | 6,840,549.41 | 6,006,550.98 | | 合计 | -27,513,479.31 | 26,703,660.38 | 247,190,128.32 | ## 总结 南京中央商场（集团）股份有限公司在2023年面对经济环境与行业挑战，持续优化百货零售与房地产开发业务，加强招商与运营，提升品牌影响力。尽管营业收入略有下降，但经营活动现金流净额显著增长，显示公司运营能力有所增强。公司未进行利润分配，但通过提升门店数量与质量，拓展罗森便利店业务，加强供应链整合，为未来业绩增长打下基础。同时，公司注重资产管理和风险控制，对部分资产进行抵押，并通过调整贷款结构改善财务状况。整体来看，公司正在稳步应对市场变化，推动业务多元化发展。