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房地产债券月报总结（2026年3月）

核心内容

2026年3月房地产债券市场呈现以下特点：

• 央国企地产债利差走稳趋势初步显现，头部主体利差已出现小幅修复，部分较弱主体情绪仍较弱。
• 房地产行业销售数据整体环比增长，但同比仍呈下降趋势。
• 土地市场成交额同比下降，流拍率和溢价率均有所下降。
• 融资方面，境内地产债净增量为负，美元债无发行，净增量也为负。
• 二级市场走势显示行业利差不一，美元债指数下跌。
• 投资建议强调中短久期配置，适度下沉至中等资质主体，但需谨慎对待较弱主体。

主要观点

销售情况

• 新房销售面积：2026年3月环比增长148%，同比下降12%。
• 分城市能级：
  • 一线城市销售面积环比增长195%，同比下降9%。
  • 二线城市销售面积环比增长151%，同比下降16%。
  • 三线及以下城市销售面积环比增长123%，同比下降0.4%。
• 周度数据：30大中城市商品房成交面积3月以来5周累计值同比下降19%。

房企销售表现

• 35家重点房企披露销售数据，销售额环比平均增长101%，但同比平均下降30%。
• 头部房企如招商蛇口、保利发展、中海地产、华润置地、中国金茂销售同比变动分别为+15%、-31%、-12%、-41%、-14%。
• 较弱主体如滨江集团、龙湖集团、新城控股、越秀地产等销售同比大幅下降，分别为-42%、-73%、-44%、-44%。

土地市场

• 土地成交面积：2026年3月全国住宅性质土地成交面积2429万平米，环比增长35%，同比下降11%。
• 土地成交额：同比下降34%，为983亿元。
• 分城市能级：
  • 一线城市土地成交额同比下降44%。
  • 二线城市土地成交额同比下降58%。
  • 三四线城市土地成交额同比下降18%。
• 土地流拍率：3月为6%，环比下降。
• 土地溢价率：3月为4%，环比下降。

融资情况

• 境内地产债：3月发行量371亿元，净增量为-126亿元，其中央国企净增-124亿元，非国企净增-2亿元。
• 美元债：3月无发行，净增量为-9.5亿美元。
• 到期回售：
  • 2026年二季度境内债到期回售合计1365亿元，环比下降，同比小幅增长。
  • 美元债到期回售合计23.36亿美元，环比和同比均下降。
  • 龙湖集团5月有15亿元境内债面临回售。

二级市场走势

• 房地产行业利差：AAA、AA+、AA和AA-隐含评级超额利差均值分别变动+7bp、-3bp、+5bp和+9bp。
• 美元债指数：3月回报率-4.74%，投资级表现好于高收益，回报率分别为-0.64%和-7.23%。
• 利差走势：AA+中保利发展多只个券利差收窄幅度居前；AA中首开股份、华发实业利差走扩。

关键信息

行业配置建议

• 央国企地产债静态收益率具备不错配置价值。
• 头部主体利差或继续修复，可考虑中短久期配置。
• 增强挖掘可适度下沉至中等资质主体，但需严格控制久期。
• 较弱主体估值波动风险仍存，不宜过度下沉。

风险提示

• 房地产下行超预期，可能出现超预期信用风险事件。

图表说明

• 图表1：70城商品住宅销售面积月度同比走势
• 图表2：30大中城市商品房成交面积
• 图表3：重点覆盖企业经营数据统计
• 图表4：土地流拍率和溢价率走势
• 图表5：全国住宅性质土地成交额
• 图表6：房地产境内债发行和净增情况
• 图表7：房地产境内债净增量分企业性质统计
• 图表8：房地产美元债发行和净增情况
• 图表9：房地产行业利差
• 图表10：房地产美元债指数走势
• 图表11：央国企地产债信用利差

来源与声明

• 文章来源：《3月房地产债券月报：利差走稳趋势初现》（2026年4月10日发布）

• 分析员：

  • 袁文博（SAC执业证书编号：S0080523060023）
  • 许艳（SAC执业证书编号：S0080511030007，SFC CE Ref: BBP876）

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