20260313-中金公司-【中金固收·信用】2月房地产债券月报:利差有望企稳_6页_1mb

中金固收·信用：2月房地产债券月报总结

核心内容

本报告分析了2026年2月房地产行业债券市场表现，重点围绕央国企地产债利差走势、销售与融资数据、土地市场情况以及行业投资建议展开。报告指出当前房地产市场仍面临下行压力，但央国企地产债利差走扩趋势有所趋缓，部分优质主体利差已具备配置价值。

主要观点

• 利差走势：2026年2月央国企地产债利差走扩有所趋缓，头部主体利差有望企稳，部分中等资质主体可适度配置，但需严格控制久期。尾部主体仍存在较大估值波动风险，建议观望。
• 销售情况：2月新房销售面积和销售额同比、环比均下降，一线城市销售面积环比下降49%，二线城市下降34%，三线及以下城市下降19%。重点跟踪房企销售额环比平均下降23%，同比平均下降44%。
• 土地市场：土地成交额同比下降，流拍率上升，溢价率走高。2月全国住宅性质土地成交金额659亿元，同比下降46%，一线城市土地成交额同比大幅下降。
• 融资情况：2月境内地产债净增量为-47亿元，非国企净增-9亿元，国企净增-39亿元。美元债发行规模3.55亿美元，净增量为-18亿美元。部分房企如龙湖集团有境内债到期。
• 市场情绪：美元债指数上涨，投资级表现优于高收益债。房地产行业利差整体走扩，但幅度有限。

关键信息

销售跟踪

• 2026年2月全国新房销售面积同比和环比分别下降41%和33%，销售额同比和环比分别下降38%和38%。
• 30大中城市商品房成交面积春节前后5周累计同比下降14%。
• 重点房企如保利发展、招商蛇口、中国金茂、滨江集团、越秀地产、龙湖集团、新城控股等销售额同比大幅下降，其中越秀地产和新城控股降幅超过40%。

土地市场

• 2月全国住宅性质土地推地建筑面积2056万平米，环比下降29%，同比下降17%。
• 土地成交建筑面积1801万平米，环比下降27%，同比下降32%。
• 土地流拍率10%，环比上升；溢价率11%，环比上升；成交金额659亿元，环比下降12%，同比下降46%。
• 分城市能级来看，一线、二线、三四线城市土地成交额同比分别下降47%、66%和27%。

融资跟踪

• 2月境内地产债发行量184亿元，净增量-47亿元，其中国企净增-39亿元，非国企净增-9亿元。
• 美元债发行规模3.55亿美元，净增量-18亿美元。其中新城发展发行3年期美元债，票面利率11.8%。
• 2026年二季度地产境内债到期回售合计1175亿元，环比和同比均小幅下降；美元债到期回售合计23.36亿美元，环比和同比均下降。

二级市场走势

• 房地产行业利差走扩，AA-隐含评级超额利差均值走扩33bp。
• 美元债指数当月回报率1.01%，投资级表现优于高收益债。
• 龙湖集团美元债曲线维持在76-95美元区间。

行业投资建议

• 央国企地产债：当前静态收益率具备收益挖掘空间，优质头部主体利差走扩后性价比显现，建议适度配置，但久期不宜过长。
• 中等资质主体：可适度下沉配置，但需严格控制久期。
• 较弱主体：建议等待行业走势平稳后再介入，规避尾部主体。
• 政策展望：3月政府工作报告未超预期，强调“去库存”作为稳定房地产市场的重要方向，但具体政策落地效果仍需观察。

风险提示

• 房地产下行超预期，出现超预期信用风险事件。

图表说明

• 图表1：70城商品住宅销售面积月度同比走势
• 图表2：30大中城市商品房成交面积
• 图表3：重点覆盖企业经营数据统计（含销售面积、销售金额、同比、环比等数据）
• 图表4：土地流拍率和溢价率走势
• 图表5：全国住宅性质土地成交额
• 图表6：房地产境内债发行和净增情况
• 图表7：房地产境内债净增量分企业性质统计
• 图表8：房地产美元债发行和净增情况
• 图表9：房地产行业利差
• 图表10：房地产美元债指数走势
• 图表11：央国企地产债信用利差

来源与声明

• 本文摘自中金公司已发布的《2月房地产债券月报：利差有望企稳》。
• 报告分析员：袁文博、许艳。
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