世邦魏理仕：2021年武汉房地产市场回顾与2022年展望_7页_1mb

武汉商业地产市场2021年总结

核心内容概述

2021年，武汉商业地产市场在疫情后逐步恢复，写字楼与零售物业市场均展现出一定的韧性与增长潜力。尽管新增供应量较前一年大幅下降，但租赁需求有所回升，推动市场空置率下降，租金指数趋稳。同时，大宗交易市场表现强劲，投资热度持续上升。

写字楼市场表现

新增供应与空置率

• 新增供应：全年共新增24.4万平方米优质写字楼供应，同比下降58%。
• 空置率：全年空置率降至38.3%，同比下降4.0个百分点。
• 净吸纳量：全年净吸纳量达37.0万平方米，超过疫情前水平。

需求变化

• TMT行业：科技新媒体行业持续引领租赁需求，其中产业互联网新增需求占比超过消费互联网。
• 传统行业：金融及专业服务行业表现出较强的行业韧性，稳定租赁需求。
• 第三方办公：成为主要租赁需求来源，主打精装、拎包入住模式，契合企业控制预算的趋势。

租金趋势

• 整体租金：全年租金指数同比下跌1.7%。
• 甲级写字楼：租金跌幅收窄至0.6%，表现相对稳定。
• 乙级写字楼：租金跌幅达2.4%，面临进一步下行压力。
• 区域差异：
  • 核心商务区（如建设大道）：租金指数下跌1.8%，市场竞争激烈。
  • 次级商务区（如中国光谷）：租金指数下跌1.6%，租金表现高于全市平均水平。

零售物业市场表现

新增供应与空置率

• 新增供应：全年新增零售物业供应80.7万平方米。
• 空置率：全市零售物业空置率降至8.5%，同比下降0.8个百分点。
• 净吸纳量：全年净吸纳量为46.9万平方米。

市场动态

• 优质项目开业：武汉恒隆广场、K11购物艺术中心HKI等项目开业，带动市场活跃。
• 非核心商圈：超过7成新增供应位于非核心商圈，汉阳区域结束五年供应空白。
• 存量升级：鲁巷广场、凯德新民众乐园、汉街万达广场等项目进行闭店改造或升级。

消费趋势

• 奢侈品品牌：LOUIS VUITTON、DIOR、GUCCI、SAINT LAURENT等品牌在武汉开设二店。
• 国际首店：Alexander McQUEEN、GOLDEN GOOSE、GENTLE MONSTER等品牌在武汉开设首店。
• Z世代消费：LOOKNOW、KNOWIN等潮流集合店布局武汉，引领年轻消费趋势。
• 餐饮业态：茶颜悦色、虎头局渣打饼行、墨茉点心局等品牌扩张；Tim Hortons、MANNER COFFEE、M Stand、wagas等品牌在武汉开设首店。
• 业态融合：餐饮品牌向“日咖夜酒”全时段运营模式发展，增强消费粘性。

大宗交易市场表现

交易数据

• 交易笔数：全年共完成7笔大宗交易。
• 成交金额：总成交金额达31.1亿元，同比增长96.5%，超过疫情前水平。
• 成交结构：
  • 写字楼物业：占交易总额的83.7%，仍是投资者关注的重点。
  • 其他类型：工业物流、零售物业、数据中心等资产受到更多关注。

投资者结构

• 内资为主：内资买家占据市场主导地位。
• 外资活跃：外资地产基金公司积极参与，成为市场风向标。

市场前景

• 政策支持：武汉处于政策窗口期，新旧动能转换、科创人才涌入及宏观政策加持，提升城市能级与品质。
• 投资方向：投资者倾向于寻求稳定现金流的资产，如甲级写字楼、长租公寓、零售及仓储物流资产。

总结

2021年武汉商业地产市场在疫情后逐步复苏，写字楼与零售物业均表现出一定的增长动力。尽管写字楼供应量下降，但需求回升带动空置率下降，租金跌幅收窄。零售市场则因优质项目开业和品牌升级，推动市场活跃度提升，空置率下降，租金企稳。大宗交易市场表现强劲，投资热情高涨，尤其是写字楼和新兴资产类型。未来，随着数字经济和政策支持，武汉商业地产市场有望继续保持稳定发展。