20190711-中泰证券-房地产行业月报：销售结构分化延续，信托融资有所收紧_31页_1mb

房地产行业月报总结

核心内容概述

本报告分析了2019年6月房地产行业整体及重点公司的市场表现，包括销售情况、土地市场动态、政策调整、融资状况及市场趋势预测。报告指出，行业销售结构持续分化，政策调控维持“因城施策”和“稳地价稳房价稳预期”基调，资金面有所收紧，部分房企转向海外融资，同时，板块估值处于低位，具备投资价值。

主要观点

• 销售结构分化：重点公司签约销售环比改善，但三四线城市增速持续为负，市场以一二线城市为主结构性回暖。
• 政策调控加强：中央坚持调控政策，地方加强限购、限售、公积金调整等措施，以稳定市场预期。
• 融资收紧：信托融资政策趋严，房企融资成本上升，部分企业加速海外融资。
• 估值低位：重点房企PE估值回落至6-10倍区间，处于历史低位，业绩稳健，具备投资吸引力。
• 投资建议：建议关注基本面优良、高分红的行业龙头，如万科、保利、融创，以及优化内控、降杠杆的成长型房企，如华夏幸福、旭辉控股。

关键信息汇总

重点公司签约销售状况

• 万科：6月销售额668.0亿元，单月同比1.8%，1-5月累计销售额3349.3亿元，累计同比9.9%，销售目标完成率51.5%。
• 保利地产：6月销售额600.9亿元，单月同比-0.2%，1-5月累计销售额2501.0亿元，累计同比16.2%，销售目标完成率50.0%。
• 融创中国：6月销售额508.8亿元，单月同比11.4%，1-5月累计销售额2139.0亿元，累计同比10.1%，销售目标完成率38.9%。
• 华夏幸福：6月销售额124.0亿元，单月同比0.0%，1-5月累计销售额640.0亿元，累计同比22.4%，销售目标完成率36.6%。
• 旭辉集团：6月销售额223.2亿元，单月同比-3.7%，1-5月累计销售额884.4亿元，累计同比17.8%，销售目标完成率46.5%。

行业走势

• 一手房成交：40个大中城市一手房合计成交面积2381.79万方，环比增速4.62%，同比增速13.82%。
  • 一线城市：环比增速6.54%，同比增速18.90%。
  • 二线城市：环比增速14.20%，同比增速37.00%。
  • 三线城市：环比增速-10.65%，同比增速-15.54%。
• 二手房成交：14个大中城市二手房合计成交面积552.03万方，环比增速-12.33%，同比增速-5.38%。
  • 一线城市：环比增速-16.47%，同比增速-17.98%。
  • 二线城市：环比增速-8.96%，同比增速20.46%。
  • 三线城市：环比增速-21.27%，同比增速-54.55%。

库存情况

• 14个大中城市住宅可售面积合计5310.89万方，环比增速0.73%，去化周期7.78个月。
  • 一线城市：去化周期9.88个月，环比-0.65%。
  • 二线城市：去化周期5.78个月，环比2.64%。
  • 三线城市：去化周期8.23个月，环比0.72%。

土地市场动态

• 40城土地成交：供应土地规划建筑面积9886.9万平方米，环比-21.9%，同比-9.4%；成交土地规划建筑面积9056.5万平方米，环比-18.2%，同比-12.1%。
  • 一线城市：成交规划建面环比-13.1%，成交均价环比上升17.8%。
  • 二线城市：成交规划建面环比-3.8%，成交均价环比上升17.8%。
  • 三线城市：成交规划建面环比-30.2%，成交均价环比上升17.8%。
• 土地溢价率：全国40大中城市土地溢价率19.29%，较上月上升0.39个百分点。
  • 一线城市：溢价率23.43%。
  • 二线城市：溢价率17.07%。
  • 三线城市：溢价率20.62%。

融资与利率

• 房企融资：6月上市房企海外融资超30亿美元，多数房企融资利率超过10%。
• 房贷利率：多地房贷利率上调，如南京、成都、西安等热点二线城市，首套房贷利率至少上浮15%。

其他政策动态

• 公积金调整：多地调整公积金缴存基数、比例，如天津、广州、重庆等。
• 租赁市场政策：多地推动“租购同权”、支持租赁住房建设，如西安、深圳、苏州等。
• 棚改与拆迁：部分城市提高棚改补偿标准，如石家庄、岳阳、宁波奉化等。

结论

在行业分化加剧、政策调控持续、融资边际收紧的背景下，房地产板块估值处于低位，投资机会需从追求beta转向寻找alpha。建议关注基本面优良、高分红的龙头房企，如万科、保利、融创，以及致力于降杠杆、提分红的成长型房企，如华夏幸福、旭辉控股。同时，需警惕房地产调控政策超预期波动及资金面宽松不及预期的风险。