20210524-天风证券-房地产销售周报_全国新房市场量价增速放缓_LPR持续稳定_14页_1mb

房地产市场周报总结（2021年5月24日）

核心内容概览

2021年5月17日至23日，全国房地产市场呈现以下特点：

• 新房市场：成交量和价格增速放缓，但整体仍保持增长趋势。
• 二手房市场：成交量环比上升，但同比大幅下降，显示市场活跃度有所减弱。
• 库存情况：去化周期缩短，反映市场供需关系有所改善。
• 政策调控：各地继续推进“因城施策”，加强市场秩序规范和房价调控。
• 融资动态：房企融资活动活跃，部分企业发行债券或票据，部分城市推出新的融资工具。

新房市场分析

成交情况

• 全国36城一手房成交：合计4.24万套，环比上升20.67%，同比上升16.68%，累计同比上升70.32%。
• 城市分层：
  • 一线城市：成交套数7,413套，环比12.52%，同比19.12%，累计同比96.34%。
  • 二线城市：成交套数22,673套，环比16.56%，同比14.18%，累计同比65.25%。
  • 三线城市：成交套数12,363套，环比35.28%，同比20.01%，累计同比62.72%。
  • 四线城市：成交套数1,367套，环比28.1%，同比-61.0%，累计同比52.5%。

价格走势

• 全国新房销售面积：1-4月同比增长48.1%，两年平均增长9.3%。
• 新房销售额：1-4月同比增长68.2%，两年平均增长17.0%。
• 住宅销售：面积增长51.1%，销售额增长73.2%。

二手房市场分析

成交情况

• 全国11城二手房成交：合计1.16万套，环比上升32.71%，同比下降21.78%，累计同比上升57.52%。
• 城市分层：
  • 一线城市：成交套数5,770套，环比6.91%，同比-13.85%，累计同比58.48%。
  • 二线城市：成交套数4,819套，环比66.0%，同比-31.83%，累计同比54.15%。
  • 三线城市：成交套数985套，环比133.97%，同比-4.28%，累计同比79.77%。

特别城市表现

• 北京：二手房成交套数4,756套，环比-3.7%，同比10.0%，累计同比120.7%。
• 深圳：二手房成交套数1,014套，环比120.9%，同比-57.3%，累计同比-15.3%。
• 苏州：二手房成交套数1,853套，环比144.8%，同比55.6%，累计同比65.8%。

库存与去化周期

• 全国14城住宅可售套数：合计45.5万套，去化周期21.2周，环比下降28.1%。
• 城市分层：
  • 一线城市：可售套数11.7万套，去化周期12.7周，环比下降59.81%。
  • 二线城市：可售套数33.8万套，去化周期35.8周，环比下降1.24%。
  • 三线城市：未提供具体数据。

货币政策与LPR

• LPR持续稳定：5月20日公布的LPR为1年期3.85%、5年期以上4.65%，连续13个月未变。
• 房贷利率影响：LPR的稳定意味着房贷利率保持不变，购房成本未显著下降。

政策动态与调控措施

• 因城施策常态化：各地继续加强房地产市场调控，如海口市严查捂盘惜售行为，采取关停网签备案等措施。
• 土地市场调控：部分城市如东莞，限制新房售价一年内涨幅不超过3%，并延长价格调整周期。
• 学区房管理：南京加强学区房炒作监管，下架违规房源信息。
• 房地产税试点：财政部等机构表示将先于立法开展房地产税试点，建议深圳、海南先行先试。
• 公积金政策：10个城市公积金个贷率超过95%，需加强风险防控。

投资建议

推荐公司

1. 优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口
2. 优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉控股集团、龙光集团
3. 优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务
4. 低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝

持续关注公司

• 华润置地（优质成长）
• 融创服务（优质物管）

风险提示

• 政策变化不及预期
• 房屋销售不及预期
• 疫情二次反弹

行业评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）
• 上次评级：强于大市

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3. 《房地产-行业研究周报：土地市场环比降温，楼市因城施策》2021-05-16

公司动态

• 佳源国际控股：发行1.3亿美元优先票据，利率11.0%。
• 弘阳地产：发行2.1亿美元优先绿色票据，利率7.3%。
• 景瑞控股：2023年到期的3300万美元优先票据于5月18日上市。
• 中原建业：全球发售3.28亿股，每股定价2.4-3.2港元，最多募资10.5亿港元。
• 华远地产：控股股东提供不超过30亿元融资担保。
• 时代邻里：控股股东卓源创投以约5.07港元/股收购90万股。
• 旭辉控股集团：要约购买2023年到期的7.625%优先票据，有效提交5793.9万美元。
• 花样年控股：拟现金购买2021年到期的7.375%未赎回优先票据。
• 中梁控股：现金要约购买2021年到期的8.75%优先票据，有效提交1.53亿美元。
• 万科：发行2021年公司债券（第二期），规模不超过15.66亿元，票面利率3.40%和3.70%。
• 越秀集团：拟发行20亿元超短期融资券，期限178天。
• 金地集团：拟发行20亿元中期票据，期限3年。
• 南山控股：以3.13亿元竞得都江堰市地块。
• 大悦城：为子公司沈阳和诚提供6.6亿元连带责任保证担保。
• 泛海控股：发行不超过1.5亿美元美元私募票据，用于偿还债务和一般用途。

行业新闻

• 房价涨幅排名淡出：70城中，新房上涨城市数保持62个，二手房上涨城市数减少至54个。
• 楼市调控效果显现：4月房地产投资增速放缓，销售回落。
• 公积金个贷率触红线：10城公积金个贷率超过95%，需加强风险防控。
• REITs试点进展：首批9单基础设施公募REITs项目获沪深交易所审核通过，标志着试点进入新阶段。

结论

当前房地产市场整体呈现成交量和价格增速放缓趋势，但新房市场仍保持增长，二手房市场有所波动。政策调控持续加强，各地针对捂盘惜售、学区房炒作等现象进行整治。LPR保持稳定，房贷利率未显著变化。房企融资活动活跃，部分企业发行债券或票据。整体来看，行业风险溢价率下降，优质企业仍具投资价值，但需关注政策变化及市场波动风险。