合富研究院-山东省重点城市房地产市场11月月报-2020.12-69页_2mb

山东省重点城市房地产市场月报总结（2020年11月）

核心内容概览

本报告总结了2020年11月山东省重点城市（济南、青岛、烟台、济宁）的房地产市场情况，包括宏观经济环境、土地市场、住宅市场及商业办公市场。整体来看，房地产市场在政策调控与经济恢复背景下呈现分化趋势，部分城市土地供应放量，但成交情况不一；住宅市场供应下滑，但成交回升；商办市场表现相对平淡。

主要观点

• 宏观经济环境：国民经济延续稳定恢复态势，制造业持续回暖，但信贷放缓、M2增速下降，显示货币政策回归常态化。
• 政策动态：济南市启用新版《商品房买卖合同》，规范网签行为，提升购房者权益保护；同时，“中优”方案公布，旨在优化老城区功能与风貌。
• 土地市场：山东重点城市土地供应量大幅上涨，但成交情况差异显著。济南、青岛、烟台均以住宅用地为主，而济宁的溢价率较高，其他城市多为底价成交。
• 住宅市场：整体供应继续下滑，但成交止跌回升，去化周期有所改善。济南历城区和高新区表现突出，青岛胶州市供应量居首，烟台福山区和高新区供应量显著上升。

关键信息

1. 宏观市场

• 经济恢复：全国CPI同比上涨0.5%，PPI同比下降2.1%，制造业PMI为51.4%，显示制造业持续回暖。
• 信贷与货币政策：10月新增人民币贷款同比小幅多增，M2增速下降，货币政策回归常态化。

2. 土地市场

济南

• 供应情况：11月供应62宗，面积234.38万m²，环比上升210%。
• 成交情况：成交17宗，面积69.72万m²，环比下降16%。整体楼面价2874元/m²，全部底价成交。
• 区域分布：历城区供应最多，但成交以历城区为主。

青岛

• 供应情况：11月供应41宗，面积123.33万m²，环比上升47%。
• 成交情况：成交18宗，面积46.14万m²，环比下降63%。整体楼面价4404元/m²，环比上升46%。
• 区域分布：莱西市供应最多，但成交集中在城阳区。

烟台

• 供应情况：11月供应50宗，面积167.70万m²，环比上升387%。
• 成交情况：成交11宗，面积34.44万m²，环比下降71%。整体楼面价3366元/m²，环比上升250%。
• 区域分布：福山区供应最多，但成交以莱山区为主。

济宁

• 供应情况：11月供应53宗，面积163.40万m²，环比上升93%。
• 成交情况：成交36宗，面积84.24万m²，环比上升67%。整体楼面价2259.91元/m²，环比下降25%。
• 区域分布：梁山县供应最多，曲阜市成交最多。

3. 住宅市场

济南

• 新增供应：11月新增供应61.64万m²，环比上升18.13%。
• 成交情况：11月网签成交110.04万m²，环比上升19.26%。去化率为28%。
• 区域表现：历城区供应和成交均居各区之首，高新区与天桥区表现较好。

青岛

• 新增供应：11月新增供应107.66万m²，环比下降38.05%。
• 成交情况：11月网签成交119.96万m²，环比上升6%。累计成交量同比上升3.6%。
• 区域表现：原胶南市供应和成交均居各区之首，市北区和莱西市表现稳定。

烟台

• 新增供应：11月新增供应49.03万m²，环比上升26%。
• 成交情况：11月网签成交37.58万m²，环比上升4%。累计成交量同比上升25%。
• 区域表现：福山区和高新区供应显著增加，莱山区成交居首。

总结

2020年11月，山东省重点城市房地产市场在政策调控和宏观经济影响下呈现出明显的区域分化。土地市场供应放量，但成交情况不一，部分城市如济宁出现溢价现象。住宅市场整体供应减少，但成交回升，去化周期有所改善。各城市在推动城市优化和交通建设方面有所动作，如济南的“三环时代”和“中优”方案，以及跨黄河有轨电车项目，为城市未来发展提供了支撑。