20180912-西部证券-房地产行业月报_8月成交增速略反弹_二线和强三四线表现突出_8月预计全国商品房成交面积累计同比4-5_成交金额累计同比14-15__22页_1mb

8月全国房地产市场走势总结

核心内容

8月全国房地产市场整体保持高位维稳，商品住宅成交面积和金额均保持增长态势，但增速有所放缓。一线城市成交表现相对疲软，而强三四线城市和二线城市表现突出，成为市场增长的主要动力。整体市场供需关系趋于平衡，去化周期处于低位，为未来市场发展奠定基础。

主要观点

• 全国商品房成交情况：

  • 8月全国商品房成交面积累计同比预计在 4-5%，与72个样本城市数据相比，非样本城市保持稳定。
  • 8月全国商品房成交金额累计同比预计在 14-15%，高于成交面积增速，市场整体保持活跃。
  • 成交均价同比增速仍处于较高水平，但二线城市环比出现小幅下滑。

• 各能级城市表现：

  • 一线城市：供应开始修复，但成交仍处观望状态，面积去化率持续走低，在 80% 左右。
  • 二线城市：供求增速保持平稳，面积去化率维持在 103% 左右，市场相对较稳定。
  • 强三四线城市：供求基本平衡，面积去化率略降，在 95% 左右，市场表现较为积极。
  • 弱三四线城市：供求基本平衡，但面积去化率走低，在 81% 左右，市场压力较大。

• 市场供需与去化周期：

  • 各能级城市存量去化周期整体处于低位，约 50% 城市环比下降，显示市场供需调节能力较强。
  • 一线城市存在部分预警城市，但整体去化周期仍较低，显示市场仍具备较强的购买力。

• 土地市场表现：

  • 全国土地市场整体供大于求，但三四线城市热度高于二线城市，一线城市溢价率持续低位。
  • 三四线城市楼板价累计同比增速较高，开发商对三四线城市的土地获取意愿较强。
  • 二线城市楼板价维持在2017年水平，开发商拿地较为谨慎。

关键信息

• 8月全国商品房成交面积累计同比：预计在 4-5%，一线城市供应修复，但成交仍处低位。
• 8月全国商品房成交金额累计同比：预计在 14-15%，二线城市成交金额增速较高。
• 成交均价走势：一线城市同比上涨 16%，二线城市同比上涨 9%，三四线城市同比上涨 9-10%，整体波动不大。
• 土地市场情况：
  • 一线城市：供应累计同比 15%，成交累计同比 15%，供求比 1.17，溢价率维持低位。
  • 二线城市：供应累计同比 50%，成交累计同比 28%，供求比 1.16，溢价率下降明显。
  • 三四线城市：供应累计同比 44%，成交累计同比 44%，供求比 1.17，溢价率维持高位。

风险提示

• 政策风险：限购、限贷、限售、限价政策进一步收紧，可能对市场销售产生压力。
• 融资风险：融资政策收紧可能影响房企资金链，尤其是海外发债受阻。
• 信用风险：房企债务违约风险上升，可能影响市场信心。
• 销售业绩未完成风险：市场波动可能导致销售目标难以实现。
• 数据风险：数据来源可能存在延迟或不完整，影响分析准确性。

总结

8月全国房地产市场呈现分化格局，一线和弱三四线城市表现相对疲软，而二线城市和强三四线城市成为市场增长的主力。整体市场处于高位维稳状态，去化周期低位，为未来市场发展提供支撑。土地市场整体供大于求，三四线城市热度持续，但一线和二线城市溢价率下降，开发商拿地趋于谨慎。市场整体表现健康，但需关注政策和融资风险对行业的影响。