20161011-申万宏源研究_香港_-房地产行业_20城现密集调控_板块影响已陆续消化_11页_1mb

房地产调控政策分析总结

核心内容

2016年10月，中国20个热点城市密集出台房地产调控政策，旨在抑制过热市场。此次调控主要集中在提高首付比例和收紧购房资格，以减少市场投机行为，稳定房价。政策影响已逐步消化，未来投资者信心将取决于基本面数据的走向。

主要观点

• 调控政策覆盖范围广泛：20个热点城市中，8个城市在3月至9月已实施过一轮调控，其余12个城市为新增调控城市，包括一线城市北京、广州和二线城市天津、郑州、成都等。
• 政策力度不一：一线城市调控更为严格，尤其是上海、深圳、北京和广州，对非本地户籍家庭的购房资格要求提高，首付款比例上调。而二三线城市调控相对温和，多数仅对第三套房或小户型进行限制。
• 首付比例显著上调：18个城市提高了按揭贷款的最低首付比例，其中7个城市上调至40%，4个城市上调至50%，另有7个城市上调至50-80%的历史最高区间。
• 购房资格收紧：一线城市对本地户籍家庭购买第三套房限制，非本地户籍家庭需满足更长的缴税期限。多数二三线城市仅对第二套房或特定户型进行限制。
• 政策效果需观察：政策执行需要至少三个月的观察期，未来政策效果将取决于地方银行对新政策的执行力度以及对其他融资产品的监管。

关键信息

调控城市分类

首付比例调整

• 3个城市（无锡、杭州、成都）首套房首付比例仍为20%。
• 14个城市首套房首付比例上调至30%。
• 北京首套房首付比例根据房屋面积分为35%和40%。
• 18个城市二套房首付比例上调，其中7个城市上调至40%，4个城市上调至50%，7个城市上调至50-80%。

购房资格限制

• 一线城市：
  • 上海：本地户籍家庭限购2套，非本地户籍家庭需连续缴税5年。
  • 深圳：非本地户籍家庭需连续缴税5年。
  • 北京：非本地户籍家庭需连续缴税5年。
  • 广州：非本地户籍家庭需连续缴税3年。
• 二三线城市：
  • 多数城市仅对第三套房或特定户型进行限制。
  • 非本地户籍家庭购买第二套房通常只需1年缴税期限。

销售影响分析

• 20个城市占全国新房销售总量的约20%，其中10个城市调控最严。
• 10个调控最严的城市前三季度新房销售同比增幅分别为51%、13%、6%。
• 预计四季度销量可能较三季度萎缩30%，全年同比增速放缓至13%。
• 全国新房销售同比增速预计从-8%扩大至-13%，但全年仍维持在11%。

投资建议

• 港股表现：国庆期间港股继续交易，地产蓝筹股因流动性较好遭抛售或做空。
• 关注重点：建议投资者关注四季度新开工等房地产投资相关指标。
• 投资机会：对中海外发展、华润置地、龙湖地产等低杠杆企业可考虑逢低吸纳。
• 风险回避：对高杠杆、激进买地的企业如恒大地产、融创中国、富力地产应继续回避。

图表参考

• 图1：16个被住建部点名的过热城市名单。
• 图2：全国新建商品房销售监测。
• 图3：100个城市房价月环比变化。
• 图4：2016年3月至10月调控政策实施情况。
• 图5：2011年调控政策实施城市名单。
• 图6：一线城市购房限制政策细节。
• 图7：15个新增调控城市的购房限制政策。
• 图8：全国房贷政策调整历史。
• 图9：18个城市首套房和二套房首付比例调整。
• 图10：各城市新房销售占比。
• 图11：四季度和全年销售预测修订。

结论

此次调控政策已基本出台，影响正在逐步消化。未来房地产市场走势将取决于政策执行力度及市场流动性情况。建议投资者关注基本面数据，选择低杠杆企业进行配置。