2019年上半年重庆主城区房地产市场报告_62页_4mb

2019年上半年重庆主城区房地产市场总结

核心内容概览

2019年上半年重庆主城区房地产市场在政策调控、土地市场火热、商品房供销价波动、住宅市场分化、商务与商业市场低迷等背景下运行。整体市场呈现“稳中趋缓”的趋势，政策环境持续强调“房住不炒”，调控更加注重城市主体责任的落实，同时推动房地产税立法和信用体系改革，进一步规范市场行为。

主要观点

1. 宏观政策环境

• “房住不炒”政策延续：政府继续坚持房住不炒，调控政策保持连续性和稳定性，房地产税立法稳步推进。
• 信用审查加强：新版征信系统启用，对个人和家庭的负债信息、征信时长、个人信息等有更严格的要求，有助于遏制投机行为。
• 房地产税调整：重庆主城个人新购高档住房房产税起征点上调至17630元/㎡，对楼市影响有限。
• 人才政策支持：重庆推出“零门槛”落户和“重庆英才计划”，吸引人才，带动住宅消费。

2. 土地市场

• 土地供销火热：2019年上半年商住类土地供应101宗，成交92宗，供销量环比大幅增长。
• 楼面价与溢价率创新高：楼面价达6449元/㎡，溢价率21.8%，创2017年下半年以来新高。
• 区域表现分化：北区为供销主力，大渡口地价居首；西区潜力板块如蔡家、中央公园、滩子口等受热捧。
• 房企积极拿地：万科、金科、融创、龙湖等房企在土拍市场表现活跃，主要布局在热点板块。

3. 商品房市场

• 供销量下降，均价上涨：商品房供应和成交同环比均下降，成交均价达11627元/㎡，环比上涨3.4%。
• 去化压力增大：商品房存量2705.3万方，去化周期10个月，存销比1.8。
• 区域分化明显：两江新区、巴南区、沙坪坝区为供销主力，渝中区均价领先。
• 住宅成交占比扩大：住宅成交占比达87%，非住宅成交占比持续缩小。

4. 住宅市场

• 市场降温但价格稳涨：住宅市场供销量回落，成交价稳步上涨，达11974元/㎡。
• 区域与板块分化：巴南区、两江新区、沙坪坝区供销两旺，西永板块成交量领先；渝中区价格领先，但成交量少。
• 产品结构变化：洋房产品成交占比达17.1%，别墅成交占比6.4%，以叠拼为主，价格涨幅收窄。
• 户型与总价分布：高层产品仍为主力，90-110㎡户型为主力成交；洋房110-150㎡户型成交占比高；别墅120-170㎡成交占比超六成。

5. 商务市场

• 供销量回落，价格平稳：商务市场供应和成交环比均下降，成交均价11068元/㎡。
• 公寓为主力成交：公寓占总成交量81.6%，SOHO产品为主要销售类型。
• 写字楼库存高企：写字楼存量达236.5万方，占总存量六成，去化周期长，库存压力大。

6. 商业市场

• 供过于求，去化缓慢：商业市场供应80.2万方，成交43.5万方，去化周期达70.1个月。
• 小面积商铺受青睐：商业销售面积主要集中在70㎡以下，总价段在80-180万成交占比高。
• 市场压力加剧：存销比升至16.6，去化压力显著增加。

关键信息

• 政策调控：房地产税立法、信用审查、人才落户政策等推动市场规范化。
• 土地市场：土地供销火热，楼面价与溢价率创新高，房企积极布局热点板块。
• 商品房市场：供销量下降，均价上涨，区域分化明显，住宅占比扩大。
• 住宅市场：产品结构变化，洋房和别墅成为关注焦点，价格稳中有升。
• 商务市场：公寓为主力，写字楼库存压力大。
• 商业市场：供过于求，小面积商铺受青睐，去化周期长。

数据亮点

市场趋势

• 房地产市场进入新阶段：市场预期回归理性，政策调控更加注重长效机制。
• 土地市场降温：部分热点城市调整土拍规则，降温土地市场，抑制房价上涨。
• 住宅市场分化：不同区域和板块表现不一，高层、洋房、别墅成交占比变化明显。
• 商业市场压力大：供过于求，去化缓慢，库存持续增长，市场面临较大去化压力。