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滨江集团（002244）投资报告总结

核心内容

滨江集团是杭州本土领先的房地产开发商，凭借稳健的经营策略、强大的品牌影响力及在旧改和长租公寓领域的布局，成为被低估的成长型标的。公司2016-2017年受益于杭州房地产市场回暖，销售量价齐升，经营指标大幅改善，未来具备良好的扩张空间。公司通过“旧改+长租”双轮驱动，结合本地化资源与合作开发模式，有望在杭州及周边城市持续增长，同时在长租公寓领域形成差异化竞争优势。

主要观点

• 杭州龙头房企：公司市场占有率稳居前三，销售均价领先，品牌溢价显著。
• 旧改业务前景广阔：杭州“十三五”规划提出完成178个城中村改造，公司有望获取大量村级留用地项目，提升土储价值。
• 长租公寓业务潜力巨大：公司依托旧改项目的低成本房源获取和成熟的成本控制能力，有望在长租公寓领域实现盈利增长。
• 财务稳健：公司负债率低，现金流充足，具备良好的融资能力和经营效率。
• 投资评级：首次覆盖，给予“增持”评级，目标价为9.68元，较当前价格折价18%。

关键信息

市场表现

• 收盘价：2017年12月29日为7.95元。
• 市净率：1.8倍。
• 流通A股市值：21488百万元。
• 上证指数/深证成指：3307.17/11040.45。

财务数据

• 2016年：营业收入194.52亿元，净利润13.99亿元。
• 2017年：营业收入261.35亿元，净利润21.1亿元。
• 2018年预测：营业收入325.07亿元，净利润27.6亿元。
• 2019年预测：营业收入374.86亿元，净利润35.2亿元。
• EPS预测：0.68/0.89/1.13元。
• 毛利率：2017年为28.2%，2018年预测为32.4%，2019年预测为33.3%。
• ROE：2016年为18%，2017年为14.4%，2018年预测为16.2%，2019年预测为17.6%。
• RNAV估值：2018年公司每股重估净资产值为9.55元。

旧改项目

• 村级留用地：按征地面积10%预留，未来可入市建筑面积预计超千万方。
• 合作开发：公司预计获取50%的旧改项目，2017-2019年预计新增货值分别为527亿、658亿，推动公司可售货值翻番。
• RNAV贡献：旧改项目RNAV/货值比例为10.7%，高于非旧改项目7.4%。

长租公寓

• 战略目标：5年内建设5-10万间长租公寓。
• 成本优势：房源获取成本低于市场拿地或二房东模式，建设成本控制良好。
• 盈利预测：2018-2020年长租公寓业务净利润分别为0.60亿、1.54亿、2.82亿，2021年进入业绩释放期，净利润率可达17%。

投资建议

• 评级：首次覆盖，给予“增持”评级。
• 目标价：9.68元，对应2018年PE为10.4倍。
• 盈利预测：2017-2019年归母净利润分别为21.1亿、27.6亿、35.2亿，增速分别为50.9%、30.9%、27.2%。

风险提示

• 旧改推进不及预期：政策执行力度可能影响项目落地。
• 调控政策趋紧：一二线城市调控可能抑制房地产市场发展。

投资催化剂

• 旧改项目招标顺利：公司参与的旧改项目成功落地。
• 租购并举政策落地：推动租赁市场发展。
• 政策放松：杭州等地调控政策可能放松，带动市场活跃度。

公司优势

• 品牌优势：打造杭州高端住宅典范，品牌溢价显著。
• 成本控制：三费率控制在5%以内，净利率高于行业平均水平。
• 管理效率：扁平化管理，管理层稳定，公司治理结构良好。
• 财务稳健：负债率低，现金流充足，融资成本控制得当。

市场前景

• 杭州租赁市场：2015年为498亿元，预计2020年将达990亿元，年均增长约99%。
• 长租公寓需求：随着大学生和年轻群体涌入，租赁市场潜力巨大。

总结

滨江集团凭借在杭州房地产市场的领先优势及在旧改和长租公寓领域的前瞻布局，展现出良好的增长潜力和投资价值。公司财务稳健，成本控制优秀，未来业绩有望持续增长。尽管存在一定的政策风险，但公司具备较强的市场竞争力和执行力，值得投资者关注。