2025年上半年不动产ABS市场运行回顾_11页_1mb

不动产ABS市场2025年上半年运行回顾

摘要

2025年上半年，不动产ABS（包括CMBS/CMBN和类REITs）总发行规模922.74亿元，同比增长40.65%，净融资额达357.53亿元，反映资产盘活效率与融资功能强劲。国有企业主导发行，央企在类REITs市场表现突出。

一、总体发行情况

• 发行规模与结构：共发行61单，规模922.74亿元，同比大幅增长。CMBS/CMBN规模490.49亿元，类REITs规模409.33亿元。
• 净融资额：357.53亿元，类REITs结构贡献显著。
• 发起机构：国有企业为主，城投类企业及能源央企主导类REITs市场。

二、发行利率趋势

• 发行利率整体较低，多数证券利率控制在3%以内，AAA级证券维持低利率。
• 保障性租赁住房CMBS的发行利率创新低，达1.98%。

三、底层物业与区位分布

• 业态分布：零售、办公物业占CMBS主流；类REITs以清洁能源基础设施为核心。
• 区位分布：CMBS主要分布在经济发达地区；类REITs的清洁能源资产与地区经济发达程度相关性较低。

四、舆情与风险

• 资产现金流恶化：部分物业现金流下降，引发优先级证券评级下调。
• 商业地产承压：高空置率与租金下滑导致估值压力，商业地产估值面临挑战。

五、政策与未来展望

• 结构性机会：持有型不动产ABS推出，构建多层次REITs市场。
• 政策支持：清洁能源及保障性租赁住房资产将成为重点支持领域。

免责声明
本报告观点仅代表研究期间的情况，不构成任何投资建议。