20130401-中投证券-各地细则力度较弱_需求透支或影响反弹高度_22页_794kb

房地产行业总结

核心内容概览

本报告分析了2013年3月25日至3月31日期间中国房地产市场的整体表现及主要城市一手房和二手房的成交情况、均价走势以及库存变化。报告指出，尽管政策调控对市场有一定压制，但市场仍表现出一定的活跃度，尤其是三四线城市。此外，行业整体去库存速度加快，但未来可能出现降温。

主要观点

• 政策影响：受“国五条”政策影响，二手房交易量出现井喷，但政策预期释放后，市场可能进入调整期。
• 市场表现：一手房成交面积环比和同比均有所上升，但一线城市增速放缓，三四线城市表现突出。
• 价格走势：一手房均价持续上涨，尤其是一线城市，但部分二线城市价格涨幅有限。
• 库存情况：行业持续去库存，去化时间缩短，但部分城市库存压力仍较大。

关键信息

1. 住宅整体成交情况

• 一手房成交面积：35个城市一手房成交面积环比升5%，同比升31%，较1月周均水平升28%。其中，三四线城市成交面积同比升57%，但环比下降。
• 二手房成交面积：6个重点城市二手房成交面积环比升12%，同比升286%，显示出政策对需求的集中释放。

2. 主要城市一手房成交情况

• 一线城市：北京、上海、杭州、深圳、广州。北京一手房成交面积环比持平，同比升106%；上海环比升20%，同比升52%；杭州环比升26%，同比降29%；深圳环比降4%，同比降3%；广州本周无数据。
• 二线城市：天津、武汉、沈阳、南京、宁波、苏州、重庆、东莞、昆明、福州、长沙、南昌、温州、大连、合肥、济南、贵阳、西安、石家庄、长春。其中，南京、宁波、成都、合肥等城市表现突出，部分城市如苏州、东莞、温州、大连、昆明等成交量同比或环比下降。

3. 主要城市二手房成交情况

• 6个重点城市：北京、深圳、天津、成都、大连、长沙。北京二手房成交面积环比升1%，同比升219%；深圳环比升59%，同比升403%；天津环比升1%，同比升297%；成都环比降7%，同比升474%；长沙环比升8%，同比升574%；大连环比升79%，同比升427%。

4. 一手房成交均价

• 一线城市：北京一手房均价环比跌6%，同比涨3%；上海环比涨12%，同比涨56%；深圳环比涨4%，同比涨11%；广州本周无数据。
• 二线城市：天津环比涨8%，同比跌4%；宁波环比跌1%，同比持平；重庆环比涨7%，同比涨9%；东莞环比跌1%，同比跌3%；包头环比跌7%，同比跌6%。

5. 一手房库存情况

• 一线城市：北京可售面积环比降2%，去化时间减少；上海可售面积环比升1%，去化时间减少；杭州可售面积环比升2%，去化时间减少；深圳可售面积环比升7%，去化时间增加；广州本周无数据。
• 二线城市：南京可售面积环比持平，去化时间减少；宁波可售面积环比降1%，去化时间减少；青岛可售面积环比降2%，去化时间减少；福州可售面积环比升4%，去化时间不变；苏州可售面积环比升5%，去化时间增加；重庆近期无数据；东莞可售面积环比持平，去化时间减少；厦门可售面积环比降6%，去化时间减少。

投资要点

• 行业表现：房地产行业整体表现优于上证指数，但政策调控对市场影响逐渐显现。
• 投资评级：泛海建设、招商地产、保利地产、万科A、北京城建、首开股份、荣盛发展、中南建设、华业地产、中国武夷等公司被推荐或强烈推荐，其中泛海建设被强烈推荐，其估值相对较低。
• 风险提示：政策调控过度可能带来行业与公司盈利下降的风险。

结论

房地产市场在政策调控背景下表现出一定的波动性，但整体仍保持活跃。一线城市的成交量和价格涨幅相对稳定，而三四线城市则表现出更强的市场活力。行业去库存速度加快，但未来可能出现降温。投资方面，部分公司被推荐，但需关注政策变化对行业的影响。