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2016年房地产公司债券分类监管方案总结

核心内容

2016年9月28日，上海证券交易所发布《关于房地产业公司债券的分类监管方案》（试行），对房地产公司债券发行实施“基础范围+综合指标”分类监管，旨在合理控制房地产行业债券融资规模，防范市场风险。同时，深圳证券交易所也将发布相关监管问答，表明房地产行业融资政策进一步收紧。

主要观点

1. 分类监管标准更严格：新监管方案在交易商协会基础上进一步收紧，提高了发债主体的准入门槛，强化了对房地产企业的综合资质评估。
2. 监管分类明确：将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类，分别对应不同的监管要求和审核标准。
3. 募集资金使用监管趋严：房地产企业募集资金仅可用于房建开发，不能用于土地款等其他用途，同时要求主承销商对流动资金测算和现金流预测进行核查。
4. 对房地产行业融资影响有限：虽然新政策收紧了发债主体，但对整体房地产行业融资影响不大，房地产公司债在信用债中的占比不高，房地产行业融资集中度仍较高。
5. 房地产行业风险累积：随着房地产市场杠杆快速上升，房地产企业面临的风险逐步暴露，行业分化加剧。

关键信息

1. 分类监管标准

• 基础范围：包括境内外上市房地产企业、以房地产为主业的中央企业、地方政府所属房地产企业、非上市民营房地产企业等。
• 综合指标：包括总资产、营业收入、净利润、资产负债率、存货占比等，用于进一步分类。
• 监管级别：
  • 正常类：触发一项指标或以下。
  • 关注类：触发两项指标。
  • 风险类：触发三项指标以上。

2. 不符合要求的企业数量

• 不符合基础范围要求的企业：共53家，其中部分企业被划为关注类或风险类。
• 符合基础范围要求的企业：共111家，其中74家为正常类，25家为关注类，12家为风险类。

3. 募集资金使用要求

• 募集资金用途：仅限于房建开发，不得用于土地款等其他用途。
• 测算与披露：要求发行人对流动资金测算、现金流预测进行说明，主承销商需核查并发表意见。
• 设立监管专户：募集资金需设立监管专户，确保资金合理使用。

4. 新规则与交易商协会的对比

• 发债主体范围：交易所将部分大型优质非上市民营企业纳入发债主体范围。
• 监管重点：交易所更注重发债主体的综合资质，包括财务状况、盈利能力、偿债能力等。
• 信息披露：交易所通过信息披露等方式引导发行人合理确定发债规模。

5. 房地产行业融资影响

• 融资集中度：房地产行业发债规模集中度较高，前5省（市）占全国58.3%，前10名占81.5%。
• 融资占比：房地产公司债占房地产资金来源比重不高，对整体融资影响有限。
• 政策趋势：结合7月26日政治局会议决定，房地产行业融资环境有所收紧。

6. 行业风险与建议

• 行业风险：房地产市场杠杆快速上升，信贷占据新增信贷几乎全部，房价畸形上涨，与居民可支配收入进一步扭曲。
• 政策影响：抑制资产泡沫和限购政策的实施，房地产行业降温合乎预期。
• 投资建议：建议降低房地产行业信用债配置比重，防范低等级溢价风险和不符合新监管要求的发行个体再融资风险。

分类监管结果

正常类企业

• 触发指标数量：0
• 企业数量：95家

关注类企业

• 触发指标数量：2
• 企业数量：37家

风险类企业

• 触发指标数量：3或以上
• 企业数量：32家

分析师简介

• 郑良海：经济学博士，2015年8月加入东兴证券研究所，有四年证券从业经验，曾任山西证券宏观债券分析师。

分析师承诺

• 本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，引用信息已注明出处。
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行业评级体系

公司投资评级

• 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15%以上。
• 推荐：相对强于市场基准指数收益率5%~15%之间。
• 中性：相对市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间。
• 回避：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

行业投资评级

• 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上。
• 中性：相对市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间。
• 看淡：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

总结

2016年房地产公司债券分类监管方案的实施，标志着房地产行业融资政策的进一步收紧。通过“基础范围+综合指标”分类监管，提高了发债主体的准入门槛，强化了对房地产企业的监管。虽然对房地产行业融资影响有限，但对高杠杆下的房地产企业风险有所提示。建议投资者减少房地产行业信用债配置，防范风险。