20211208-远东资信-2021年11月房地产行业观察与债市运行动态_商品房销量环比上升_房企债市净融资仍为负_21页_782kb

报告摘要

商品房销量环比上升，房企债市净融资仍为负——2021年11月房地产行业观察与债市运行动态

核心内容

2021年11月，中国房地产行业在销售和融资方面呈现出“量升价跌”的态势。尽管商品房销量环比有所回升，但整体仍显著低于往年同期。同时，房企通过债券市场融资仍处于净流出状态，显示行业资金压力持续存在。政策层面，中央和地方政府均出台措施支持房地产行业平稳发展，但政策效果有限，房企信用风险仍较高。

主要观点

1. 商品房量价表现

成交量：30大中城市商品房成交面积环比上升14.19%，但同比下降20.08%，仍显著低于历史同期。
价格：百城新建住宅平均价格环比下跌0.04%，为去年2月以来首次，显示房价上涨动力减弱。
去化周期：十大城市商品房去化周期环比增加0.77个月，库存压力加剧。

2. 房地产贷款情况

利率下降：11月重点城市首套房贷利率为5.69%，环比下降4个基点；二套房贷利率为5.96%，环比下降3个基点。
放款加快：个人住房贷款平均放款周期缩短至68天，较上月减少5天，部分城市放款周期缩短超过20天。

3. 房地产信托动态

信托规模下降：11月房地产信托成立规模仅为140.94亿元，明显低于往年同期。
收益率小幅下降：房地产信托平均收益率为7.45%，环比下降0.08个百分点，显示市场风险偏好降低。

4. 政策动态

中央政策：人民银行和银保监会强调维护房地产平稳健康发展，刘鹤副总理重申“房住不炒”定位，政策支持偏向刚需。
地方政策：多个城市提高商品房预售条件、加强预售资金监管，天津发布“限跌令”，限制房价下跌以保障房企资金周转。

5. 重点房企动态

销售表现：TOP100房企11月销售操盘金额环比下降3.4%，同比下降37.6%，多数房企销售表现不佳。
担保融资：多家房企担保余额占净资产比例偏高，如荣安地产（224.84%）、珠江股份（354.78%）、阳光城（306.84%）等，反映房企融资方式多元化，但风险显著上升。
世茂集团澄清：世茂集团澄清与陆家嘴信托合作正常，无延期偿付情况。

6. 债券市场动态

债券发行与到期：11月房地产行业发行债券407.30亿元，到期581.16亿元，净融资为-173.86亿元。
信用事件：11月有2只债券展期，涉及金额约29.1亿元，涉及阳光城和花样年。
信用级别调整：8家主体和34只债券的信用级别下调，无上调，反映行业信用风险上升。
信用利差：房地产行业债券信用利差（中位数）环比下降1.62BP，其中AA+级利差下降15.69BP，显示市场对房地产风险预期有所下降。

关键信息

政策支持有限：中央和地方政策主要聚焦于“房住不炒”和保障性租赁住房建设，对刚需的支持为主，难以刺激整体市场回暖。
融资环境趋紧：房企债券融资仍为负，高负债房企融资困难，需依赖担保融资，但担保规模远超净资产，存在较大信用风险。
信用风险加剧：11月信用事件频发，多个房企信用级别下调，部分房企面临债务展期和违约风险。
市场预期低迷：尽管贷款利率下降、放款加快，但整体市场信心不足，销售表现不佳，房企资金链承压。

总结与展望

2021年11月，房地产行业整体表现疲软，尽管商品房销量环比上升，但仍未恢复至历史正常水平，房企资金压力依然存在。政策层面虽有支持，但更多聚焦于稳定市场和保障刚需，难以全面刺激市场回暖。高负债房企依赖担保融资，但其风险不容忽视，未来需关注其现金流变化对债务的影响。若商品房销量持续低迷，房地产行业或将经历市场出清，部分房企可能面临资产出售或违约。