2021-06-16-亿翰智库-亿起看人口系列研究之二_从人口_土地供应和调控政策看上海楼市_13页_1mb

上海楼市分析总结

核心内容

本报告从人口、土地供应和房地产调控政策三个维度分析了上海房地产市场的发展状况，揭示了上海楼市的供需矛盾及政策调控对房价的稳定作用。

主要观点

1. 上海人口基数大，住房需求旺盛

• 人口规模：截至2020年，上海常住人口达到2487万人，是名副其实的超大城市。
• 城镇化率：上海城镇人口占比为89%，远高于全国平均水平及发达国家水平，表明大量人口居住在城镇，住房需求旺盛。
• 人口增长：过去十年人口年均增速低于1%，表明人口增长趋缓，但基数仍大。
• 少子化与老龄化：0-14岁人口占比为9.8%，65岁以上人口占比为16.3%，老龄化趋势明显，少子化现象显著，影响未来劳动供给和经济增长，但不直接影响住房需求。
• 家庭规模缩小：平均每个家庭户人口为2.32人，家庭规模持续下降，反映生育意愿低，也影响住宅产品结构。

2. 土地供应有限，新房市场供给不足

• 城市容量：上海城市面积为6340.5平方公里，可居住土地规模有限。
• 宅地供应：2009-2019年上海住宅用地供应量仅为8806万平方米，无法满足大量购房需求。
• 可满足购房需求：根据容积率和人均居住面积计算，2009-2019年宅地供应可满足约587万至1057万人的住房需求，远低于实际需求。
• 新房成交量：2017-2020年上海新建商品住宅成交面积维持在1300-1500万平方米之间，每年仅能满足约45-60万人的购房需求。
• 供需矛盾：新房市场供给有限，部分购房需求转化为存量房交易，导致二手房市场活跃。

3. 房地产调控政策是稳房价的关键

• 房价涨幅：2000-2019年上海房价从3327元/平方米上涨至32926元/平方米，涨幅显著。
• 涨幅相对较低：与北京、深圳相比，上海房价涨幅偏弱，主要得益于严格的调控政策。
• 落户政策：普通居民需持居住证满7年，非户籍居民需缴纳60个月社保或个税才具备购房资格，限制了购房需求的快速释放。
• 限购政策：本市户籍家庭限购2套，非户籍家庭需满足社保/个税条件，限购1套，有效抑制投机行为。
• 限售与限贷政策：购房需持有房产5年，首付比例高（35%-70%），进一步提高了购房门槛。
• 政策效果：严格的调控政策有助于稳定房价，减少市场波动，保障城市活力。

关键信息

• 人口与住房需求：高人口基数和高城镇化率推动住房需求，但人口增长放缓。
• 土地供应与住房缺口：宅地供应量少，无法满足全部购房需求，部分需求转为存量交易。
• 政策调控作用：落户、限购、限售、限贷等政策共同作用，有效抑制房价过快上涨。
• 未来趋势：上海可能通过优化人口结构和产业布局，提升城市的人均经济贡献，从而间接支撑住房需求。

相关研究

• 2020H1年报综述：强调房地产调控政策的长期性。
• 2020年12月地产月报：指出房住不炒定位不变，看好长三角核心城市。
• 2020年12月月度数据：显示房地产销售增长8.7%，尽管受疫情影响。
• 年度盘点：揭示高能级城市在住宅成交中具备先发优势。
• 企业研究：分析房企在长三角的战略布局，以及头部房企的成长路径。

研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
• 李慧慧：Yjtzl2016（微信号），lihuihui@ehconsulting.com.cn