2023年11月深圳房地产市场月报-50页_16mb

2023年11月深圳房地产市场报告总结

核心内容概述

2023年11月，深圳房地产市场呈现以下特点：

• 土地市场：新增13宗土地供应，面积116.49万m²，同比大幅上升421.69%；但仅5宗土地成交，面积10.15万m²，同比下降80.34%。
• 商品住宅市场：新增供应6021套，面积58.85万m²；成交2773套，面积27.68万m²，环比上升6.00%，同比上升6.78%；成交均价62188元/m²，环比微降0.99%，但同比上涨7.78%。
• 二手住宅市场：成交3133套，环比上升12.94%，同比上升44.51%；成交面积30.70万m²，环比上升15.67%，同比上升49.64%。
• 公寓市场：新增供应面积1.28万m²，环比下降68.94%，同比下降89.29%；成交面积3.04万m²，环比下降20.41%，同比上升4.84%；成交均价62599元/m²，环比上升5.69%，同比上升13.72%。
• 写字楼市场：无新增供应；成交面积5.64万m²，环比上升26.51%，同比下降21.58%；成交均价24621元/m²，环比上升13.29%，同比下降48.58%。

主要政策环境

全国政策

1. 《关于加强和规范规划实施监督管理工作的通知》

   • 严格依据法定规划实施用途管制，明确规划条件设置规则，规范规划许可管理，加强监测评估和监督检查。

2. 《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》

   • 提出城市更新应融入国土空间规划体系，优化土地使用年限和年期，实施差别化税费计收，优化地价计收规则，鼓励灵活供应土地。

地方政策

• 北京：公积金实行“认房不认商贷”。
• 山东淄博：优化公积金贷款服务，支持新市民和青年人购房。
• 广州：公积金贷款实行“认房不认贷”，首套房最低首付比例20%。
• 广东珠海：提高公积金贷款额度，实行“认房不认贷”政策。
• 广西北海：实施购房补贴，支持提取公积金支付首付款。
• 江苏：公积金贷款可用于购买法拍房。
• 浙江丽水：取消商住地块“双限”，试点购房落户政策。
• 四川自贡：首套房商贷最低首付比例下调至20%。
• 广西贵港：支持非住宅商品房规划性质变更，放宽贷款政策。
• 绍兴柯桥区：全面放开住房限售，鼓励房票买新房再让利。
• 杭州：取消土地限价，恢复“价高者得”竞价方式。

深圳政策

1. 人才政策：发布《关于实施更加积极更加开放更加有效的人才政策 促进人才高质量发展的意见》，涵盖引进、培养、使用、服务等多方面。
2. 积分入学政策：深汕特别合作区发布积分入学管理办法（试行），公开征求意见。
3. 购房政策调整：二套房首付比例降至40%，取消750万豪宅线限制，优化普通住房认定标准。

土地市场表现

新增供应

• 全市新增13宗土地供应，面积116.49万m²，同比上升421.69%。
• 供应土地类型以普通工业用地为主，部分涉及新型产业用地、物流用地等。

土地成交

• 全市共5宗土地成交，面积10.15万m²，同比下降80.34%。
• 成交地块主要集中在仓储用地和普通工业用地，成交均价1675.06-18153.8元/m²不等。

商品住宅市场表现

供应情况

• 新增13个住宅预售项目，供应面积58.85万m²，环比上升6.00%，同比上升6.78%。
• 主要供应区域包括光明、宝安、龙岗等，其中光明区供应面积最大。

成交情况

• 成交2773套，面积27.68万m²，环比上升6.00%，同比上升6.78%。
• 成交均价62188元/m²，环比下降0.99%，同比上升7.78%。
• 成交主力集中在80-100m²面积段和300-450万元总价段，光明区【深房光明里】成交面积2.30万m²，成交金额10.30亿元，分别位列成交面积和成交金额榜首。

区域分析

• 关外：成交面积占比86.93%，宝安区为主力成交区域，占比29.25%。
• 关内：成交面积占比13.07%，福田区为主力成交区域，占比5.38%。
• 龙岗区：成交套数最多，达720套，占比23%。

预计入市项目

• 12月预计入市/加推住宅项目有18个，涵盖光明、宝安、龙岗、南山、龙华、坪山、罗湖、大鹏等区域。

公寓市场表现

市场综述

• 全市公寓新增供应面积1.28万m²，环比下降68.94%，同比下降89.29%。
• 成交面积3.04万m²，环比下降20.41%，同比上升4.84%。
• 成交均价62599元/m²，环比上升5.69%，同比上升13.72%。

成交区域

• 南山区：成交面积1.00万m²，占比最高。
• 龙岗区：成交面积0.77万m²，次之。

销售排行

• 成交面积：龙岗区【御景荟都】以0.65万m²成为全市成交面积冠军。
• 成交金额：南山区【深业世纪山谷】以2.16亿元成为全市成交金额冠军。

写字楼市场表现

市场综述

• 全市写字楼无新增供应。
• 成交面积5.64万m²，环比上升26.51%，同比下降21.58%。
• 成交均价24621元/m²，环比上升13.29%，同比下降48.58%。

区域分析

• 宝安区：成交面积1.45万m²，均价55321元/m²。
• 龙岗区：成交面积3.07万m²，均价48238元/m²。
• 南山、福田、罗湖、盐田、光明、坪山、大鹏：均有一定成交，但整体市场活跃度较低。

市场动态

• 去化周期：11月末全市一手商品住宅去化周期为24.9个月。
• 城市更新计划：11月全市共6项城市更新计划立项，涉及宝安、龙华、坪山等区域，计划有效期2年，需落实不少于公共利益用地面积。

总结

2023年11月深圳房地产市场在政策调整与市场供需变化中呈现出多维发展态势。土地供应大幅增加，但成交面积显著下降，反映市场观望情绪。商品住宅市场成交量环比上升，但价格略有回落，市场活跃度提升。二手住宅市场成交量与面积均实现大幅增长，显示市场回暖迹象。公寓市场成交面积与金额均有提升，南山区成为成交主力。写字楼市场成交面积与均价均有所上升，但整体供应仍偏少。地方政策支持购房需求，优化公积金贷款与土地供应，推动市场健康发展。