20171109-申万宏源研究_香港_-海外研究部晨会纪要_6页_899kb

文档总结

核心内容概述

本报告为2017年11月9日发布的海外研究部晨会纪要，内容涵盖中国房地产行业政策分析及美高梅中国（MGM China）的财务表现与投资评级。报告由多位分析师撰写，涉及房地产市场多层次供应体系、共有产权房试点政策、国际经验借鉴、市场供需分析，以及美高梅中国三季度业绩与未来展望。

房地产行业分析（低配）

主要观点

• 政策导向：十九大期间，住建部部长王蒙徽提出加快培育住房租赁市场，并在北京、上海开展共有产权住房试点，标志着中国房地产市场进入体系建设阶段。
• 多层次供应体系：未来核心城市将形成租赁房覆盖低收入人群、共有产权房覆盖中等收入人群、普通商品房覆盖高收入人群的多层次供应体系。
• 封闭式管理：共有产权房由政府与购房者共同持有产权，购房者部分产权可在满5年后转让，但需上交30%收益，政府部分产权则不对外转让，实现封闭循环管理。
• 平稳过渡：自住商品房将逐步被共有产权房取代，其定价将与自住商品房相近，政府可灵活调整产权比例，不影响购房者权益。
• 供需矛盾：北京住宅存量大，且大量为1998年前建成，升级改造需求迫切。但土地供应减少导致新增可售商品房数量不足，短期内房价难以大幅波动。
• 五年计划：北京计划在2017-2021年新增50万套租赁住房及100万套产权类住房，其中普通商品房约50万套。若计划落实，房价上涨压力将有所缓解，但土地供应实现率偏低引发市场担忧。

关键信息

• 自住商品房：定价比市场低30%，满5年后可转让，需上交30%收益。
• 共有产权房：购房者产权比例低于市场价，政府保留剩余产权，封闭管理。
• 土地供应：2017年北京住宅用地指标翻倍至1200公顷，自住商品房用地从83公顷增至200公顷。
• 市场供需：过去三年每年新增可售商品房约10万套，而人口年均增长约30万，供需矛盾突出。
• 政策影响：调控政策短期内难以放松，普通商品房价格仍将处于政府调控之下。

美高梅中国（MGM China）分析

投资评级与目标价

• 评级：增持（2282 HK） / Outperform（2282.HK）
• 目标价：港币21.07元，对应11.2%的上市空间。

财务表现

• 2017年三季度净收入：4.71亿港元（同比下降6%，环比增长5%）。
• EBITDA：10.49亿港元（同比下降21%，环比增长2%）。
• EBITDA利润率：从30.0%降至25.1%，主要由于VIP博彩收入增加及开业前费用上升。

业务表现

• 贵宾博彩：毛收入超预期约3%，赢率从3.0%提升至3.3%。
• 中场博彩：占比下降至18.4%，较去年同期的20.1%有所下滑。
• 非博彩业务：收入保持平稳。

资本支出

• MGM Cotai全年资本支出：约9.33亿美元（72.3亿港元）。
• 总资本支出：约27亿美元。

市场展望

• 行业复苏：10月博彩行业毛收入同比增长22%，市场复苏平稳。
• 竞争环境：MGM Cotai是2017-2018年唯一新项目，市场竞争趋于稳定。
• 市场份额：VIP和中场博彩市场份额略有下降，但品牌自身蚕食效应缓解。

投资预测

• 2017年EPS：维持0.71港元（-11% YoY）。
• 2018年EPS：上调至0.86港元（+21% YoY）。
• 2019年EPS：维持1.08港元（+26% YoY）。

投资评级定义

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