房地产行业：政策边际放松可期，把握板块结构性机会_25页_2mb

政策边际放松可期，把握板块结构性机会

核心内容概述

本文分析了当前房地产行业面临的流动性危机及政策变化趋势，指出政策有望边际放松，为行业带来一定的稳定信号。同时，文章探讨了在不同假设下的行业增长预测，并建议关注具有结构性机会的开发企业和物管企业。

行业基本面分析

1.1 民企流动性危机

• 流动性紧张原因：

  1. 销售回血困难：房企销售额下滑，政府限制降价导致促销失败，银行按揭放款周期延长。
  2. 融资困难：贷款集中度管理限制了银行对地产融资的支持，信托融资进一步收紧。
  3. 股权变现困难：三道红线限制了有息负债规模，影响项目公司股权转让。

• 重点房企案例：

  • 恒大、富力、阳光城等房企因销售和融资压力面临严重的流动性问题。
  • 多家房企在2021Q4及2022H1迎来美元债偿债高峰期，债务违约风险上升。

• 现金短债比：

  • 多数民企现金短债比低于0.5，短期偿债压力较大。

1.2 售销与融资状况

• 销售断崖式下降：

  • 百强房企销售金额连续4个月同比负增长，9、10月跌幅超过30%。
  • 二轮土拍流拍率高达31%，房企参与意愿下降，市场趋于冷淡。

• 融资大幅下滑：

  • 10月房企融资总额同比下降74.8%，ABS近三个月断发。
  • 预售资金监管趋严，限制了房企资金流动，按揭放松带来的改善有限。

• 库存压力：

  • 商品房待售面积下降，但库销比上升，去化周期延长，库存压力骤增。

政策边际放松趋势

2.1 “政策底”初现

• 政策支持信号：
  • 央行三度释放稳定信号，强调维护房地产市场健康发展。
  • 多地银行房贷利率下调，放款速度提升，显示信贷环境有所改善。
  • 高层召开房企座谈会，听取企业诉求，释放政策宽松信号。

2.2 预售资金监管与融资改善

• 预售资金监管：

  • 各地对预售资金监管趋严，防止“烂尾”风险，但也加剧了房企资金压力。
  • 10月末个人住房贷款余额增加3481亿元，显示按揭有所放松。

• 融资宽松措施：

  • 11月多家城投公司及国企央企宣布发行中期票据、超短融资券等。
  • 政策支持有助于缓解行业流动性风险，维护金融系统稳定。

2.3 土拍规则放宽

• 第三批集中供地：

  • 多个城市优化土拍规则，如降低保证金比例、放宽房企资质、取消配建指标等。
  • 无锡、南京、苏州、深圳、合肥等城市已开启第三批集中供地。

• 土拍市场表现：

  • 二轮土拍流拍率高、溢价低，第三轮有所改善，但整体仍偏冷。

2.4 房地产税试点

• 税率与税基：

  • 预计房地产税税率在0.4%-1.0%，税基为二手房参考价。
  • 免征面积预计为40平方米，对普通居民影响较小。

• 试点城市与对象：

  • 上海、重庆已试点，其他城市可能跟进。
  • 税收用于保障性住房建设及租赁住房维护。

行业增速预测（三种假设）

3.1 中性假设

• 2022年全年行业增速下降，销售面积和金额同比负增长，投资金额增长放缓。
• 新开工面积下降，竣工面积略有回升，但整体趋势仍偏弱。

3.2 乐观假设

• 政策提振下，行业景气度有望修复，市场在2021Q4触底反弹，2022年持续恢复。
• 销售和投资增速有所回升，但增幅有限。

3.3 悲观假设

• 政策调控持续，行业增速明显降温，市场下行至2022年年中后才可能扭转。
• 销售面积和金额继续下滑，投资和新开工面积增速进一步放缓。

结构性投资机会建议

4.1 开发企业

• 重点推荐：
  • 保利发展、新城控股、华润置地、龙湖集团、万科A等央企和国企。
  • 这些企业具备更强的资金实力和政策支持，具备更好的抗风险能力。

4.2 物管企业

• 重点推荐：
  • 碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务、融创服务等。
  • 物管行业在地产下行周期中具备相对稳定的现金流和增长潜力。

风险提示

• 项目交付风险：部分房企因资金链紧张，存在项目交付困难。
• 销售回款风险：销售持续低迷，回款周期延长，影响企业现金流。
• 政策调控风险：政策持续收紧可能进一步抑制行业增长，需警惕调控力度加码。