20181213-华创证券-房地产行业重大事项点评_稳经济需稳房地产_政策环境逐步边际改善_维持推荐_继续看多龙头_7页_565kb

房地产行业重大事项点评总结

核心内容

本次中央政治局会议再次强调“稳中求进”工作总基调，表明政策环境正在逐步边际改善。会议未提及房地产和去杠杆，显示当前房地产调控已见成效，政策重点转向稳定经济和提振市场信心。房地产行业作为我国经济的重要组成部分，其稳定对整体经济具有关键意义。

主要观点

1. 房地产行业对经济稳定至关重要
   房地产产业链（包括房地产行业、上下游及相关消费）贡献GDP占比约30%-40%。在当前经济环境下，房地产行业的稳定对于保持经济运行在合理区间具有重要意义。

2. 政策环境逐步改善，房地产调控已显成效
   近期政策无从紧必要，房地产行业出现一定程度的政策松动迹象，包括按揭利率稳定、融资端放宽以及部分城市限购、限价政策松动。这表明政策正在逐步向稳定方向调整。

3. 房地产市场周期与政策周期存在滞后性
   历史数据显示，销量和GDP信号通常领先于股价和政策底1-2个季度。当前18年9月已出现销量和GDP信号，预计19年第一季度为板块股价底，部分龙头房企股价可能已见底。

4. 当前估值处于历史低位，具备投资价值
   AH股主流房企的19年PE估值仅为4-7倍，远低于历史平均水平，且NAV折价达40%-70%。这表明当前估值已处于底部区域，具备较好的投资机会。

5. 投资建议：推荐龙头房企，看多板块
   基于政策改善和估值低位，建议继续推荐房地产行业，重点关注一二线龙头房企及二线蓝筹企业，如万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口、新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展等。

关键信息

• 政策环境：中央政治局会议未提及房地产和去杠杆，显示政策转向稳定，房地产调控已见成效。
• 融资改善：发改委支持优质房企发行企业债，融资集中度提升，部分房企如华夏幸福、泰禾集团、阳光城已出现融资松动迹象。
• 按揭利率：11月首套房贷款平均利率停止攀升，主流城市利率上浮比例下降。
• 市场信号：销量和GDP信号领先于股价和政策底，当前已出现销量和GDP信号，预计19年第一季度为板块股价底。
• 估值情况：AH股主流房企PE估值处于历史低位，NAV折价显著，具备投资价值。
• 投资评级：维持行业“推荐”评级，推荐龙头房企。

政策回顾

风险提示

• 房地产市场销量超预期下行
• 行业资金超预期收紧

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪
  复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际，2016年加入华创证券研究所，2017年新财富评选入围，2018年水晶球和金牛奖评选均为房地产行业第一名。

• 研究员：鲁星泽
  慕尼黑工业大学工学硕士，2015年加入华创证券研究所，2017年新财富评选入围团队成员，2018年水晶球和金牛奖评选均为房地产行业第四名和第一名。

• 研究员：曹曼
  同济大学管理学硕士，CPA、FRM，2017年加入华创证券研究所，2017年新财富评选入围团队成员，2018年水晶球和金牛奖评选均为房地产行业第四名和第一名。

• 助理研究员：邓力
  哥伦比亚大学理学硕士，2018年加入华创证券研究所，2018年水晶球和金牛奖评选均为房地产行业第四名和第一名。

投资评级体系

• 公司评级：

  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%；
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间；
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间。

• 行业评级：

  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%-5%；
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。

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总结

本次会议表明政策环境正逐步改善，房地产行业稳定成为稳经济的重要抓手。当前房地产市场已出现政策松动迹象，融资环境有所改善，按揭利率趋于稳定，部分城市政策有所放松。历史数据显示，销量和GDP信号已出现，预计板块股价将在19年第一季度见底。目前估值处于历史低位，具备较强投资价值。建议继续推荐房地产行业，重点关注一二线龙头房企及二线蓝筹企业。