20181223-天风证券-房地产行业政策20年复盘及2019年经济工作会议地产政策展望_政策周而复始_宽松可期_刺激勿盼_6页_964kb

房地产政策20年复盘及2019年展望总结

核心内容

自1998年以来，中国房地产行业经历了20年的快速发展，政策始终围绕“上压下托”的核心理念，旨在保持市场稳定健康发展。房地产在不同阶段扮演了不同的角色，从新经济增长点、支柱产业到保增长工具和防风险对象，其政策目标和工具不断调整，但总体上维持了市场稳定。

主要观点

1. 房地产政策四大阶段

• 1998-2002：房地产成为新经济增长点，政策目标以建制度为主，推出房贷、税费、招拍挂等基础性制度，房价维持稳定。
• 2003-2007：房地产被确立为支柱产业，政策以控房价为主，推出首付、税收、土地等调控工具，但房价仍普遍上涨。
• 2008-2012：房地产成为保增长工具，政策以稳经济为主，推出四万亿、限购限贷、房产税等政策，有效控制房价泡沫。
• 2013-2017：房地产成为防风险对象，政策以去库存为主，推出限价限售、棚改、租赁供给等工具，去库存成果显著但房价暴涨。

2. 2019年中央经济工作会议对地产政策的展望

• 因城施策：政策将更加注重地方差异，地方政府宽松政策成为大概率事件。
• 整体刺激有限：中央层级不会推出大幅刺激政策，而是以分类指导为主。
• 长效机制建设：提及构建长效机制，但未明确具体时间表。
• 坚持房住不炒：房地产调控将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。
• 宽松阶段预测：预计2019年地产政策将进入前三个宽松阶段，第四阶段（一线和强二线放松）可能性较小。

关键信息

政策工具演变

• 1998-2002：房贷、税费、土地招拍挂等。
• 2003-2007：首付、税收、土地调控等。
• 2008-2012：四万亿、限购限贷、房产税等。
• 2013-2017：限价限售、棚改货币化、租赁供给等。

行业数据变化

• 销售额：从2513亿元增长至13.4万亿元，复合增速23%。
• 销售面积：从1.22亿平增长至17亿平，复合增速15%。
• 投资额：从3614亿元增长至11万亿元，复合增速20%。
• 开工面积：从2.04亿平增长至18亿平，复合增速12%。
• 竣工面积：从1.76亿平增长至10.15亿平，复合增速10%。

2019年政策预期

• 地方财政压力：地方政府因财政压力可能放松限购限贷政策。
• 宽松阶段：预计进入前三个阶段，即限售限价、三四线限购限贷、弱二线城市认购认贷标准的放松。
• 投资建议：住宅地产公司（如万科、保利）短期看好，商业管理公司（如光大嘉宝）受益于利率下行，物业行业（如南都物业）因交房和竣工提升而受益。

风险提示

• 政策放松不及预期：地方政府可能未能及时放松调控。
• 基本面下滑超预期：房地产市场可能面临超出预期的下行压力。

投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）
• 股票投资评级：买入、增持、持有、卖出

结论

房地产政策始终围绕“上压下托”进行调整，其作用不仅是经济发展的发动机，也是社会稳定的重要保障。2019年，随着经济下行压力和地方财政压力的增加，房地产政策预计将逐步宽松，但整体刺激政策可能性较低。行业将维持稳定发展，住宅地产和商业管理公司是短期关注重点。