房地产行业最新观点及1-8月数据深度解读：Q4新开工或仍承压，观察商办等增速反弹背后的去库存可能-240917-招商证券-19页_1022kb

房地产行业Q4分析总结

核心内容概述

本报告分析了2024年1-8月中国房地产行业关键数据及市场趋势，指出行业整体仍处于调整阶段，但部分指标出现边际改善，尤其在商办等非住宅领域。报告同时提供了投资建议与风险提示，强调关注政策落地、现金流改善及行业转型机会。

主要观点与关键信息

销售数据

• 8月单月销售面积：基期调整同比增速为-12.6%，环比增长3.5%，较过去五年均值略高，显示销售市场边际改善。
• 1-8月累计销售面积：基期调整同比增速为-18.0%，销售金额同比增速为-23.6%，反映行业整体销售疲软。
• 结构分化：商品住房销售同比增速为-14.0%，而商办等非住宅销售同比增速收窄至-4.5%，显示政策对去库存的初步影响。
• 高频数据：9月1-5日销量同比负增速收窄至-20%，建议持续关注去库存政策落地效果。

竣工与新开工

• 8月单月竣工面积：基期调整同比增速为-36.6%，1-8月累计同比增速为-23.6%，显示竣工持续低迷。
• 8月单月新开工面积：基期调整同比增速为-16.7%，1-8月累计同比增速为-22.5%，短期改善可能反映24年初房企拿地行为。
• 未来趋势：竣工同比或在25年前持续低位，25年初或有阶段性反弹，但大周期仍向下；新开工跌幅或在四季度扩大，受限于高能级城市土地供给及房企现金流压力。

投资与资金来源

• 8月单月开发投资：基期调整同比增速为-10.2%，1-8月累计同比增速为-10.2%，反映行业规模收缩。
• 到位资金：8月单月基期调整同比增速为-10.6%，其中国内贷款同比增速回升至7.8%，自筹资金同比增速为-5.7%，显示房企融资方式向银行贷款倾斜。
• 资金链指数：8月末为110%，处于历史较低水平，需关注政策落地后资金面改善可能性。

房价走势

• 8月70城新房房价环比：-0.73%，其中一线、二线、三线城市分别环比-0.30%、-0.70%、-0.80%，整体房价承压。
• 70城新房房价同比：-5.69%，一二三线城市房价同比均负增长，且幅度扩大。
• 二手房房价：8月环比-0.95%，同比-8.6%，房价持续走低。

投资建议

1. 新房市场：

   • 随着供应缩量、品质提升及购房者画像分化，新房市场供需环境或较二手房更早出现边际改善。
   • 关注高品质住宅供给放量及净租金回报率与房贷利率之差收窄等指标变化。

2. 政策与去库存：

   • “去库存”政策落地情况将成为信用及估值修复的焦点，部分区域政策已出现积极迭代。
   • 建议持续跟踪政策对销售数据的带动效果及市场反应。

3. 房企风险溢价修复主线：

   • a. 21年后资产负债表贡献利润表较优；
   • b. 国央企信用溢价；
   • c. 困境反转。

4. 重点推荐房企：

   • 高质量周转公司：【华润置地】【保利发展】【中国海外发展】【龙湖集团】【金地集团】；
   • 其他关注房企：【滨江集团】【越秀地产】。

5. 产业链与生态链转型：

   • 竣工回落预期或助力具备产品、服务及定价优势的产业链企业重获估值溢价；
   • 关注顺延于开发的转型机会，如物管（【保利物业】）、商管（【华润万象生活】）及交易（【贝壳】）；
   • REITs标的长赛道布局对不动产资管具有促进作用。

风险提示

• 销售表现不及预期；
• 资金面改善不及预期；
• 有效库存去化不及预期；
• 房地产投资增速不及预期。

数据图表与趋势分析

• 图1：统计局房地产行业数据简析；
• 图2：8月70城房价变化；
• 图3：销售、新开工、竣工、开发投资及到位资金指标结构；
• 图4：8月销售面积同比走势；
• 图5：销售面积季调环比；
• 图6：销售金额季调环比；
• 图7：销售均价走势；
• 图8：去化周期上升至29.2个月；
• 图9：工程欠款保障倍数回升，带动工程欠款规模上升；
• 图10：工程欠款与施工面积同比剪刀差收缩；
• 图11：房地产资金链指数趋势回升；
• 图12：70城新房与二手房房价走势趋于一致。

行业配置建议

• 短期关注：高品质住宅供给、净租金回报率与房贷利率差、去库存政策进展；
• 中期关注：房地产产业链企业估值修复、行业转型机会；
• 长期关注：REITs对不动产资管的促进作用。

分析师与评级说明

• 报告由招商证券发布，分析师为赵可、李盛天；
• 投资评级采用相对评级体系，以沪深300、恒生、标普500为基准；
• 强烈推荐：预期公司股价涨幅超越基准指数20%以上；
• 增持：预期公司股价涨幅在5%-20%之间；
• 中性：预期公司股价变动幅度介于±5%之间；
• 减持：预期公司股价弱于基准指数5%以上。

行业评级

• 推荐：行业基本面向好，预期行业指数超越基准指数；
• 中性：行业基本面稳定，预期行业指数跟随基准指数；
• 回避：行业基本面转弱，预期行业指数弱于基准指数。

重要声明

• 本报告由招商证券编制，具有证券投资咨询业务资格；
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议；
• 报告中提及公司可能持有相关证券头寸或提供投资银行业务服务；
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