房地产行业最新观点及1-8月数据深度解读：新开工四季度或超预期，预计库存底部出现在2022年四季度左右、政策底或提前出现-20210921-招商证券-17页_954kb

房地产行业分析总结（2021年9月21日）

核心内容概述

2021年9月21日发布的房地产行业分析报告指出，行业从杠杆驱动的“指数牛市”转变为管理红利驱动的“结构牛市”，并预计四季度新开工将超预期回升，全年销售和投资增速有望保持稳定。同时，行业库存底部或出现在2022年四季度左右，政策底或提前出现。报告还对房地产上下游产业链、资金来源及配置建议进行了深度分析。

主要观点

1. 销售表现

• 8月真实销量同比增速转负：全国商品房销售面积年化复合增长为 -2.0%，主因是按揭额度偏紧、按揭利率上行及需求短周期回调。
• 全年销售预计增长10%：尽管四季度销售仍将回落，但宏观流动性边际转好可能起到一定托底作用，全年销售面积或维持10%左右增长。
• 结构分化明显：一线强于二线强于三四线，且部分区域出现新房价格上涨与二手房价格回落的收敛现象。

2. 投资与新开工

• 8月房地产投资增速5.9%：继续回落，预计全年较2020年有接近10%的增速，结构上建安投资维持高位，拿地费用有所回落。
• 新开工持续低迷：8月新开工面积年化复合增速为 -7.7%，主因是疫情反复和极端天气影响。
• 四季度新开工或超预期反弹：随着库存去化周期回落及复工压力减弱，预计四季度新开工将回升，全年或与2020年持平。
• 竣工表现向好：8月竣工面积年化复合增速回升至7.6%，预计2021年竣工大幅反弹，2022年维持高位。

3. 资金链与价格趋势

• 资金来源增速5.1%：销售回款表现最好（+10.6%），国内贷款受信贷收紧影响降至-11.7%。
• 资金链相对安全：目前行业资金链安全，未出现新房价格大幅回撤的领先信号。
• 房价走势分化：部分区域出现新房价格上涨与二手房价格回落的收敛，与2019年类似。

关键信息

行业趋势

• 行业从“杠杆驱动”转向“管理红利驱动”，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动。
• 库存底部预测：预计2022年四季度出现行业库存底部。
• 政策底可能提前出现：在去杠杆背景下，系统性风险担忧逐步缓释。

配置建议

• 开发领域：
  • 推荐“造血能力”强的高质量周转公司：【万科A】【保利地产】，港股关注【龙湖集团】【华润置地】【中国海外发展】。
  • 边际改善的管理红利公司：【金地集团】。
  • 精选现金流结构改善的公司：【中南建设】【金科股份】。
  • 资源型公司叠加现金流预期改善：【华侨城A】。
• 物业与商管领域：
  • 关注【碧桂园服务】【永升生活服务】【华润万象生活】【保利物业】等物业企业。
  • 商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等。

产业链转型

• 购物中心/写字楼/长租公寓/产业园：核心优质物业具备抗周期能力，关注【华润置地】【龙湖集团】【新城控股】【中国国贸】【金融街】等。
• 房地产生态链转型：
  • 集采：关注平台化的一级市场公司及精装修比例提升。
  • 中介：关注【贝壳】等具备互联网赋能的公司。
  • 房地产科技：关注物业整合、智慧家居与智慧办公的催化机会。

风险提示

• 销售复苏持续性低于预期
• 流动性收紧超预期
• 政策边际收紧超预期
• 三四线销售回调大幅超预期

图表说明

• 图1：8月销量较19年同期年化复合增长 -2.0%
• 图2：结构上看，一线短期表现更好
• 图3：9月至今重点城市销量增速回落至 -23%
• 图4：一线城市销量增速为 -1%
• 图5：二线城市销量增速为 -18%
• 图6：三四线城市销量增速为 -44%
• 图7：8月房地产投资较19年同期年化复合增长 5.9%
• 图8：21Q2名义投资同比回落至 9.3%
• 图9：建安投资、拿地费用高位有所回落
• 图10：21Q1名义建安和实际建安因低基数原因同比增速均有回升
• 图11：年后复工强劲推动净施工面积增速较高增长
• 图12：复工强劲推动复停工缺口大幅收窄
• 图13：2014年以前新开工领先竣工2-2.5年左右
• 图14：2014年以来至今新开工领先竣工3年左右
• 图15：70城新房房价同比增速持续回落，二手房房价同比增速趋稳
• 图16：一线城市新房/二手房房价环比均有所回升
• 图17：二线城市新房/二手房房价环比均走平
• 图18：三四线城市新房/二手房房价同比增速回落
• 图19：三四线城市新房/二手房房价环比继续低位震荡
• 图20：房地产产业链结构图
• 图21：从“全持有”到“全销售”一房地产公司变现模式渐变图

投资评级定义

公司短期评级

• 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上
• 审慎推荐：公司股价涨幅在5%-20%之间
• 中性：公司股价变动幅度介于±5%之间
• 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上

公司长期评级

• A：公司长期竞争力高于行业平均水平
• B：公司长期竞争力与行业平均水平一致
• C：公司长期竞争力低于行业平均水平

行业投资评级

• 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数
• 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数
• 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数

团队信息

• 赵可：招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师，博士，研究经验丰富。
• 路畅：招商证券房地产行业分析师，3年研究经验。
• 赵心茹：研究助理，金融工程硕士，曾任职于联想（中国）。

团队荣誉

• 2016年新财富房地产行业入围奖
• 2017年中国证券分析师金牛奖房地产行业第四名
• 2018年Wind金牌分析师房地产行业第四名
• 2019年新财富房地产行业入围奖
• 2020年新浪金麒麟房地产行业最佳分析师第五名

重要声明

• 本报告由招商证券股份有限公司编制，基于合法取得的信息，但不保证其准确性和完整性。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
• 报告可能涉及利益冲突，使用需谨慎。