20141113-中投证券-房地产_销售_资金状况改善_投资下滑速度减弱_17页_938kb

报告摘要

房地产行业分析总结

核心内容

2014年1-10月，中国房地产行业整体呈现销售与资金状况改善、投资增速下滑但幅度减弱的趋势。随着央行放松房贷政策，市场出现积极反应，销售回暖带动资金回笼，同时行业基本面逐步好转的预期增强，板块投资价值显现。

主要观点

投资增速放缓但趋稳：1-10月全国房地产开发投资7.7万亿元，名义增长12.4%，较1-8月下降0.1个百分点，但10月单月投资增速11.8%，环比回升3.2个百分点，显示投资增速放缓幅度减弱。
新开工面积降幅收窄：1-10月房屋新开工面积同比下滑5.5%，降幅较前几个月收窄3.8个百分点；施工面积同比增长12.3%，增速提高0.8个百分点，显示行业逐步恢复活力。
土地购置面积由负转正：1-10月土地购置面积同比增长1.2%，但实际地市并未明显好转，存在数据与现实不一致的情况。
销售回暖明显：1-10月商品房销售面积同比下滑7.8%，降幅收窄0.8个百分点；10月单月销售面积同比仅降1.6%，降幅环比大幅收窄8.7个百分点，显示销售状况改善。分区域来看，东部、中部销售降幅收窄，西部销售增速由负转正。
资金来源改善：1-10月房地产开发资金来源增长3.2%，其中10月单月增速10.7%，环比大幅回升11.3个百分点。自筹资金和个人按揭贷款增速回升，但国内贷款增速仍小幅下滑，显示房企资金状况改善主要来自非银行融资渠道。
政策托底与估值修复：行业持续去行政化，预计二手房营业税将全面放松，一线城市政策调整空间较大。无风险利率下行利好房地产业，行业调整将逐步见底回升，板块具备估值修复空间。
重点配置建议：建议重点配置“150118房地产B”基金及普通性住房或保障房占比高的公司，如万科、保利、华夏幸福、首开、北京城建、荣盛发展、招地、中南建设、福星股份等。同时，泛海控股因具备“地产+券商”双重属性，被列为强烈推荐。

关键信息

行业基本面改善：销售回暖、资金状况改善，显示行业已度过最差阶段，未来有望逐步好转。
政策影响显著：央行放松房贷政策、二手房营业税调整、无风险利率下行等政策因素对行业产生积极影响。
投资建议：维持“看好”行业评级，认为未来6-12个月内行业指数将优于沪深300指数5%以上。公司层面，华夏幸福、泛海控股、万科A等被列为强烈推荐，招商地产、北京城建、中航地产等为推荐。
风险提示：美联储退出QE可能导致全球流动性收紧，以及经济、政策和行业持续恶化的风险。

行业表现数据

行业占比：房地产行业占A股总市值的3.93%，总市值13,501.85亿元。
平均市盈率：156.36倍，显示估值偏高，存在修复空间。
销售与投资趋势：销售改善领先于行业指数，投资增速趋稳。

公司估值表

序号	证券简称	13EPS	14EPS	15EPS	16EPS	13PE	14PE	15PE	16PE	P/RNAV	投资评级
1	华夏幸福	2.05	2.87	4.02	5.42	14	10	7	5	1.58	强烈推荐
2	泛海控股	0.26	0.35	0.53	0.80	24	18	12	8	0.58	强烈推荐
3	万科A	1.37	1.63	1.86	2.24	7	6	5	4	0.74	强烈推荐
4	招商地产	1.63	1.96	2.35	2.83	9	7	6	5	0.72	推荐
5	北京城建	0.82	1.03	1.24	1.57	16	12	10	8	0.83	推荐
6	中航地产	0.70	0.74	0.90	1.01	11	10	9	8	0.72	推荐
7	福星股份	0.94	1.30	1.74	2.23	9	6	5	4	0.43	推荐
8	荣盛发展	1.53	1.91	2.29	2.82	7	6	5	4	0.90	推荐
9	保利地产	1.01	1.26	1.57	1.97	6	5	4	3	0.58	推荐
10	世茂股份	1.40	1.68	2.02	2.44	8	7	6	5	0.54	推荐
11	首开股份	0.57	0.74	0.87	0.96	11	8	7	6	0.75	推荐
12	中南建设	1.04	1.24	1.52	1.87	9	7	6	5	0.48	推荐
13	滨江集团	1.04	1.23	1.36	1.52	7	6	5	5	0.62	推荐
14	中国武夷	0.27	0.35	0.45	0.60	41	32	25	19	0.87	推荐
15	中国国贸	0.32	0.45	0.50	0.55	40	28	25	23	0.82	推荐

投资建议

行业评级：看好，预期未来6-12个月内行业指数表现优于沪深300指数5%以上。
公司评级：华夏幸福、泛海控股、万科A为强烈推荐，招商地产、北京城建、中航地产、福星股份、荣盛发展、保利地产、世茂股份、首开股份、中南建设、滨江集团、中国武夷、中国国贸为推荐。
配置策略：重点关注普通性住房或保障房占比多的公司，以及具备“地产+券商”双重属性的泛海控股。