20220731-开源证券-房地产行业周报_政治局会议稳定房地产市场_上海二批次供地收官_14页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容概述

2022年7月31日发布的房地产行业周报指出，尽管上半年行业销售端和投资端恢复不及预期，但政策端持续发力，市场情绪有所回暖。报告维持对房地产行业的“看好”评级，认为三季度行业增速有望触底回升，板块具备较好的投资机会。

主要观点

• 政策支持加强：中央政治局会议再次强调稳定房地产市场，提出“保交楼”作为市场恢复的重要步骤，同时国务院考虑设立规模达2000亿元至3000亿元的房地产基金，用于支持出险房企和地方房企。
• 地方政策松绑：多地调整住房公积金政策，如福州、南京、温州、肇庆、湖南等，提高贷款额度、降低首付比例，以缓解购房者的负担。
• 销售端表现分化：新房成交面积同比下滑，但二手房市场连续三周同比增长，23城二手房成交面积同比增速达23%，显示市场韧性。
• 土地市场回暖：全国100大中城市土地成交面积同比上涨39%，上海二批次土拍全部成交，平均溢价率4.5%，国央企仍是拿地主力。
• 融资端压力仍存：国内信用债发行规模环比增加，但同比减少54%，海外债无新增发行，显示房企融资环境依然严峻。
• 市场情绪改善：房地产板块本周上涨2.85%，表现强于大市，部分个股涨幅显著，如广汇物流、阳光城、皇庭国际等。

关键信息

政策端

• 中央层面：

  • 政治局会议强调稳定房地产市场，坚持“房住不炒”定位，支持刚性和改善性住房需求。
  • 国务院考虑设立房地产基金，规模最高可达2000亿元至3000亿元，用于支持12家出险房企和部分地方房企。
  • 国资委出台中小企业纾困措施，上半年累计减租104亿元。

• 地方层面：

  • 多地上调住房公积金贷款额度，如北京、湖南、浙江丽水等。
  • 郑州召开重点房企项目情况汇报会议，优先帮助7家头部房企纾困。
  • 上海二批次土拍结束，共出让34宗地块，总成交金额约780亿元。
  • 乌海市化解13个问题楼盘，解决延期交房4474套，安置回迁群众1290户。

销售端

• 新房成交：2022年第30周，全国64城商品住宅成交面积同比下降18%，累计同比下降37%。
• 二手房成交：23城二手房成交面积同比增长23%，连续三周回暖，但年初至今累计同比仍为-28%。
• 市场表现：低能级市场走势相对较弱，尤其在新房和二手房成交中表现更差。

投资端

• 土地成交：全国100大中城市土地成交面积同比上涨39%，其中三线城市涨幅最大（55%）。
• 土拍趋势：上海二批次土拍全部成交，国央企仍是拿地主力，保利发展和招商蛇口各拿5宗地块。
• 溢价率：全国土地成交溢价率保持低位（2.3%），上海平均溢价率4.5%，较首批次有所提升。

融资端

• 信用债发行：2022年第30周国内信用债发行84.4亿元，同比减少54%，环比增加8%。
• 海外债：无新增发行，显示房企海外融资渠道依然受限。

一周行情回顾

• 板块表现：房地产指数上涨2.85%，强于沪深300指数（-1.61%），在28个板块中排名第一。
• 个股表现：
  • 涨幅靠前：广汇物流（+44.61%）、阳光城（+18.65%）、皇庭国际（+13.55%）等。
  • 跌幅靠前：顺发恒业（-15.17%）、广宇发展（-9.72%）、国创高新（-6.36%）等。

投资建议

• 行业评级：维持“看好”评级，预计行业增速三季度有望触底回升。
• 投资机会：板块具备较好的投资机会，建议关注具有稳定现金流和政策支持的房企。
• 风险提示：
  1. 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。
  2. 调控政策超预期变化，可能引发行业波动加剧。

总结

综上所述，房地产行业在政策支持下有所回暖，但市场恢复仍面临较大压力。销售端表现分化，二手房市场相对稳定，土地市场有所回升，但整体溢价率偏低。融资端改善有限，信用债发行规模下降。分析师认为，政府托底政策或将出台，以稳定市场信心，行业复苏趋势有望在三季度显现，板块仍具投资价值。