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华润置地（01109.HK）2026年中期业绩及投资分析总结

核心内容概览

本报告分析了华润置地2026年中期业绩表现、业务结构优化、购物中心资产价值释放、销售与土储情况、财务状况及投资评级，旨在为投资者提供全面的参考信息。

主要财务数据

基础数据

• 09月08日收盘价(港元)：30.44
• 总市值(亿港元)：2,170.66
• 总股本(亿股)：71.31

财务指标（2025A至2028E）

估值比率（2026E）

• PE（市盈率）：约9.8倍
• 股息收益率：3.8%

主要观点

2026年中期业绩表现

• 营业收入：678.7亿元，同比减少28.5%，主要因开发物业结算面积减少。
• 毛利：172.2亿元，同比减少24.4%。
• 核心净利润：101.6亿元，同比增长1.6%。
• 毛利率：25.4%，核心净利率：15.0%。
• 中期每股派息：0.2元，符合预期。

业务结构持续优化

• 开发销售型业务收入：452.6亿元，占比66.7%。
• 经营性不动产收租型业务收入：141.6亿元，占比20.9%。
• 轻资产管理收费型业务收入：84.5亿元，占比12.4%。
• 经常性业务（经营不动产+轻资产管理）收入占比：33.3%，核心净利润占比：65.5%。
• 业务结构重塑，经常性业务收入和利润占比持续提升。

优质购物中心资产价值释放

• 购物中心营业额：124.4亿元，同比增长19.4%。
• 在营购物中心数量：98座，出租率98%。
• 资产账面总值：2462.9亿元。
• REIT发行进展：成功发行成都万象城机构间REIT，未来将持续推进商业不动产REIT发行。
• 未来布局：实施“一城多汇”及“多城多汇”策略，预计到2030年末在营购物中心增至127个。

销售规模逆市增长，补充优质土储

• 合约销售金额：1165亿元，同比增长5.6%，销售规模保持行业前三。
• 新增土储：16个，平均溢价率4.2%，总建面284万平米。
• 土储分布：一、二线城市占比99%，总土储面积4712万平米，其中开发物业土储面积3923万平米。
• 土储结构：一、二线城市占比66%。

资产负债表稳健，融资成本新低

• 净有息负债率：41.0%，处于行业较低水平。
• 平均融资成本：降至2.63%的新低，融资优势明显。
• 净负债率：2026E为14.9%，2027E为3.8%，2028E为-0.1%。
• 流动比率：1.7，2028E为1.8，显示公司短期偿债能力良好。

关键信息

• 公司2026年中期业绩符合预期，核心净利润微增，显示其盈利能力保持稳定。
• 业务结构持续优化，经常性业务占比提升，有助于增强公司盈利的可持续性。
• 优质购物中心资产价值持续释放，REIT发行策略有助于提升资本效率。
• 销售规模逆市增长，补充优质土储，公司在一、二线城市布局集中，未来增长潜力较大。
• 资产负债表稳健，融资成本新低，显示公司财务状况良好，具备较强的融资能力。
• 维持“买入”评级，预计2026-2028年核心净利润分别为190、216和230亿元，2026E PE约9.8倍，股息收益率3.8%，具备投资吸引力。

风险提示

• 宏观经济增长放缓可能影响整体市场需求。
• 销售不及预期可能导致收入下滑。
• 租金收入不及预期可能影响盈利表现。

投资建议

• 评级：买入
• 理由：业务结构优化、购物中心资产价值释放、销售规模增长、财务状况稳健、融资成本低，显示公司具备较强的盈利能力和增长潜力。

总结

华润置地（01109.HK）在2026年中期业绩表现符合预期，业务结构持续优化，优质购物中心资产价值释放，销售规模逆市增长，土储质量良好，财务状况稳健，融资成本新低，整体具备较强的投资吸引力。公司未来发展前景乐观，预计核心净利润将持续增长，维持“买入”评级。