20220410-光大证券-万科A-000002.SZ-2021年度业绩点评_减值充分利润率逐步修复_多元赛道提升长期估值_3页_743kb

万科（000002.SZ、2202.HK）2021年度业绩点评总结

核心内容

万科于2021年实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%，但归母净利润为225亿元，同比下降45.7%。公司期末在手现金为1494亿元，同比下降23.5%。尽管利润下滑，但公司认为资产减值计提充分，利润率有望逐步修复，并通过多元化业务提升长期估值。公司维持“买入”评级，对A股和H股均给出积极的投资建议。

主要观点

1. 利润率逐步修复

• 营业收入增长：2021年公司营业收入增长8.0%，达到4528亿元。
• 净利润下滑：归母净利润下降45.7%，至225亿元。
• 利润率下滑原因：
  • 2021年结算结构中低毛利率项目较多，整体结算毛利率为21.8%，同比下降7.4个百分点。
  • 房地产行业整体盈利水平下降，导致合联营项目毛利率下滑，投资收益减少69亿元。
  • 公司对2021年末资产进行全面减值测试，计提资产减值损失约35.3亿元。
• 未来展望：公司通过提升管理集中度和优化资源投放，预计存货减值充分计提将有助于后续项目结算毛利率的提升，利润率将逐步修复。

2. 多元化业务提升长期估值

• 长租公寓：三年收入复合增长率（CAGR）为40%，截至2021年末开业15.95万间，平均出租率为95.3%。
• 物流仓储：三年收入CAGR为52%，2021年实现收入31.6亿元，同比增长68.9%。
• 商业开发与运营：五年收入CAGR为20%，2021年收入为76.2亿元，同比增长20.6%。
• 多元化优势：公司多元化业务布局较早，有助于提升长期估值。

3. 信用优势与分红派息

• 财务状况：截至2021年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为69.8%，净负债率为29.7%，现金短债比为2.5倍，“三道红线”绿档。
• 融资成本：2021年综合融资成本为4.1%。
• 分红派息：2021年派息率为50.1%，每股分红为0.97元，分红派息慷慨。
• 股份回购计划：公司计划于3个月内以回购资金总额上限25亿元、回购价格上限18.27元/股对A股股份进行回购，最高回购数量达1.37亿股，占公司当前总股本的1.18%，彰显发展信心。

关键信息

盈利预测与估值

估值指标

评级

• A股：买入（维持），当前价/目标价为21.49元。
• H股：买入（维持），当前价/目标价为21.25港元。

风险提示

• 疫情反复可能导致销售不及预期。
• 经济下行可能超预期。
• 项目竣工可能不及预期。

市场数据

估值方法的局限性说明

本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

分析师声明

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公司评级体系

基准指数说明

• A股主板基准为沪深300指数；
• 中小盘基准为中小板指；
• 创业板基准为创业板指；
• 新三板基准为新三板指数；
• 港股基准指数为恒生指数。

总结

万科在2021年业绩表现中，尽管受到行业整体盈利水平下降和资产减值计提的影响，导致归母净利润大幅下滑，但公司认为未来利润率将逐步修复，并通过多元化业务布局提升长期估值。公司信用优势明显，融资成本较低，且分红派息慷慨，展现出对未来发展充满信心。尽管面临疫情反复、经济下行等风险，但公司仍维持“买入”评级，对A股和H股均给出积极的估值建议。