20210830-光大证券-万科A-000002.SZ-2021年中期业绩点评_当期住宅开发盈利承压_长期看好多元板块价值_3页_725kb
报告摘要
万科（000002.SZ、2202.HK）2021年中期业绩点评总结
核心内容
万科于2021年中期发布了业绩公告，报告期内公司实现营收1671.1亿元，同比增长14.2%；归母净利润110.5亿元，同比下降11.7%。尽管住宅开发业务面临盈利压力，但多元化经营板块表现亮眼，财务指标持续优化，整体估值具备吸引力。
主要观点
1. 住宅开发盈利承压
- 销售表现：2021H1合同销售额3544.3亿元，同比增长10.6%；结算收入1443.3亿元，同比增长11.9%。
- 利润率下滑：结算毛利率18.0%，较2020年同期下降6.0个百分点，主要受限价政策影响。
- 项目获取：上半年新获取项目95个，对应建面1505.9万方、地价约1126.3亿元，其中92%的地价位于一二线城市，拿地金额占销售金额比重约31.8%。
2. 多元化经营板块表现突出
- 长租公寓：截至6月底，泊寓开业14.8万间，布局33个城市，2021H1营收13.2亿元，同比增长25.6%。
- 物业服务：万物云实现营收103.8亿元，同比增长33.3%。
- 物流仓储：万纬物流2021H1营收13.4亿元，同比增长64%；布局44城，累计开业项目建筑面积797万方。
- 商业开发与运营：商业板块2021H1营收36.29亿元，同比增长19%；规划及在建商业建面549.3万方，储备充足。
3. 财务指标持续优化
- 三道红线：公司保持“绿档”，现金短债比约1.7倍，净负债率20.2%，剔预后资产负债率69.7%。
- 融资成本：综合融资成本同比下降32个基点至4.27%。
- 信用评级：维持行业领先信用评级。
关键信息
盈利预测与估值
| 指标 | 2019 | 2020 | 2021E | 2022E | 2023E |
|---|---|---|---|---|---|
| 营业收入（百万元） | 367,894 | 419,112 | 488,305 | 567,159 | 656,125 |
| 净利润（百万元） | 55,132 | 59,298 | 58,974 | 67,068 | 76,392 |
| 归母净利润（百万元） | 38,872 | 41,516 | 40,103 | 46,277 | 53,475 |
| EPS（元） | 3.44 | 3.57 | 3.45 | 3.98 | 4.60 |
| PE（A股） | 5.6 | 5.4 | 5.6 | 4.9 | 4.2 |
| PE（H股） | 5.0 | 4.8 | 5.0 | 4.3 | 3.7 |
风险提示
- 销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期；
- 项目施工和结算进度或不及预期；
- 多元化经营业务或因竞争激烈而不及预期。
当前股价
- A股：19.43元
- H股：20.75港元
市场数据
- 总股本：116.25亿股
- 总市值：2258.81亿元
- 一年最低/最高：20.83/35.88元
- 近3月换手率：42.34%
评级与结论
- A股评级：买入（维持）
- H股评级：买入（维持）
- 估值吸引力：当前A股及H股股价对应2021-2023年预测PE估值分别为5.6/4.9/4.2倍和5.0/4.3/3.7倍，估值具备较强吸引力。
财务指标概览
盈利能力
| 指标 | 2019 | 2020 | 2021E | 2022E | 2023E |
|---|---|---|---|---|---|
| 毛利率 | 36.2% | 29.2% | 26.6% | 26.3% | 26.3% |
| EBITDA率 | 22.7% | 18.8% | 16.6% | 16.2% | 16.1% |
| EBIT率 | 22.0% | 18.1% | 15.1% | 14.9% | 14.8% |
| 税前净利润率 | 20.8% | 19.0% | 16.3% | 16.0% | 15.7% |
| 归母净利润率 | 10.6% | 9.9% | 8.2% | 8.2% | 8.2% |
| ROA | 3.2% | 3.2% | 2.7% | 2.7% | 2.7% |
| ROE（摊薄） | 20.7% | 18.5% | 16.0% | 16.4% | 16.7% |
| 经营性ROIC | 19.2% | 15.3% | 17.6% | 19.4% | 22.1% |
偿债能力
| 指标 | 2019 | 2020 | 2021E | 2022E | 2023E |
|---|---|---|---|---|---|
| 资产负债率 | 84% | 81% | 82% | 82% | 82% |
| 流动比率 | 1.13 | 1.17 | 1.17 | 1.19 | 1.20 |
| 速动比率 | 0.43 | 0.41 | 0.45 | 0.49 | 0.53 |
| 归母权益/有息债务 | 0.72 | 0.86 | 0.97 | 0.98 | 0.98 |
| 有形资产/有息债务 | 6.52 | 6.99 | 8.40 | 8.49 | 8.40 |
费用率
| 指标 | 2019 | 2020 | 2021E | 2022E | 2023E |
|---|---|---|---|---|---|
| 销售费用率 | 2.46% | 2.54% | 2.50% | 2.50% | 2.50% |
| 管理费用率 | 2.99% | 2.45% | 2.50% | 2.50% | 2.50% |
| 财务费用率 | 1.56% | 1.23% | 1.30% | 1.30% | 1.30% |
| 研发费用率 | 0.29% | 0.16% | 0.16% | 0.16% | 0.16% |
| 所得税率 | 28% | 26% | 26% | 26% | 26% |
估值指标
| 指标 | 2019 | 2020 | 2021E | 2022E | 2023E |
|---|---|---|---|---|---|
| PE | 6 | 5 | 6 | 5 | 4 |
| PB | 1.2 | 1.0 | 0.9 | 0.8 | 0.7 |
| EV/EBITDA | 4.9 | 6.2 | 5.5 | 4.8 | 4.1 |
| 股息率 | 5.2% | 6.4% | 6.2% | 7.2% | 8.3% |
评级体系说明
| 评级 | 说明 |
|---|---|
| 买入 | 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上 |
| 增持 | 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15% |
| 中性 | 未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5% |
| 减持 | 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15% |
| 卖出 | 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上 |
| 无评级 | 因无法获取必要的资料,或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件,或者其他原因,致使无法给出明确的投资评级 |
基准指数说明
- A股主板基准：沪深300指数
- 中小盘基准：中小板指
- 创业板基准：创业板指
- 新三板基准：新三板指数
- 港股基准指数：恒生指数
估值方法的局限性说明
本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。
分析师声明
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