20260327-太平洋-房地产专题报告_收储助力房地产市场去库存_优供给_31页_1mb

房地产专题报告总结

核心内容

本报告聚焦于房地产行业通过收储方式去库存、优供给的政策进展与市场影响，涵盖存量商品房收储和存量闲置土地收储两个方面。重点分析了各地政策实施情况、专项债支持、以及投资建议与风险提示等内容。

主要观点

一、收储存量房进展

1. 政策背景

   • 2024年以来，中央多次提及支持收购存量商品房。
   • 2026年《政府工作报告》首次明确“探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”。
   • 房地产市场呈现分化趋势，政府通过“因城施策”控制增量、去库存、优供给。

2. 收储模式

   • 模式一：国企直接收购未售新房，用于保障性住房等用途。
   • 模式二：国企或第三方收购居民旧房，售房款用于抵扣新房购房款，旧房用于保障房、安置房等。

3. 城市推进情况

   • 截至2026年2月中旬，全国已有36个重点城市发布明确收储公告，超80个城市表态支持区属国企收购存量住房。
   • 广州、郑州、武汉、南京、青岛、宁波、海口等城市已开展“以旧换新”政策。
   • 部分高校如湖北大学、合肥工业大学等也开始收购存量商品房用于学生宿舍。

4. 政策支持

   • 专项债成为土地收储的重要资金来源。
   • 政府鼓励多渠道盘活存量资源，推动房地产市场稳定发展。

关键信息

二、上海收储存量房案例

1. 政策落地

   • 2024年5月，上海首次推出“以旧换新”活动，由开发企业和经纪机构共同推动。
   • 2026年2月，上海启动首批二手住房收购用于保障性租赁住房，试点区域包括浦东新区、静安区和徐汇区。

2. 试点模式差异

   • 浦东新区：优先收购内环内、2000年以前、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的个人二手房。
   • 静安区：收购总价适中、产权清晰的成套小户型二手房，重点布局产业园区、核心商圈和轨道交通站点。
   • 徐汇区：收购存量小户型房源，资金来源包括区级财政和银行贷款。

3. 政策效果

   • 上海二手房成交占比达83%，其中400万元以下且面积70平方米以下的房源占比达36%。
   • 2025年上海保障性租赁住房供应约7.4万套，保租房占比达55%。

三、专项债收储存量闲置土地进展

1. 政策支持

   • 自2024年起，中央及监管部门多次出台政策支持盘活存量土地，专项债成为主要资金来源。
   • 截至2025年底，全国共公示拟使用专项债收购存量闲置土地超5500宗，总用地面积近3亿平方米，总金额超7500亿元。

2. 区域分布

   • 浙江省：拟收储总金额超900亿元，规模位居全国第一。
   • 广东省：拟收储金额超890亿元，位列第二。
   • 江西省、重庆、湖北、湖南：拟收储金额均超500亿元。
   • 一线与二线城市：共公示约1250宗地块，拟收储金额超2700亿元，占比达36%。

3. 地块类型与价格

   • 住宅用地占比最高，达66%；商办用地占比24%；工业用地占比6%。
   • 收储价格与出让单价相比，约47%的地块在0.8-1.0之间，29%在0.9-1.0之间，18%在0.7-0.8之间，部分地块折扣较大。

4. 收储主体

   • 地方国企为主要收储主体，占比达80%（按面积）和88%（按金额）。
   • 部分知名房企如保利、华润、金茂、龙湖、华发、华侨城等也参与收储。

5. 资金发行情况

   • 截至2026年3月26日，全国已发行专项债用于收购存量土地5415.6亿元。
   • 广东省发行金额最高（738.3亿元），浙江省次之（647.7亿元）。
   • 发行前五城市为：广州（681.87亿元）、上海（568.05亿元）、杭州（506.1亿元）、南京（473.2亿元）、南昌（420.4亿元）。

投资建议

• 政策支持力度加大：2025年各地推进收储工作，2026年预计将继续加大收储力度。
• 关注对象：建议关注地方国企及开发商，特别是参与收储项目的企业。
• 市场影响：收储有助于去库存、稳定市场，改善企业现金流，促进房地产发展新模式。

风险提示

1. 政策落地不及预期：部分地区可能因执行难度或政策调整导致收储推进缓慢。
2. 需求修复不及预期：市场整体需求可能未如预期复苏，影响收储效果。
3. 房地产行业下行风险：房地产市场仍存在下行压力，需警惕整体行业波动。

投资评级说明

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