20260518-交银国际证券-房地产行业月报_银四_结构性分化显著_政策持续释放利好_市场有望逐步修复_15页_766kb

房地产行业月报总结

核心内容

2026年4月，中国内地房地产市场呈现结构性分化趋势，政策持续释放利好，市场有望逐步修复。前百开发商销售额环比微降4.3%，主要由于销售面积减少，而销售均价小幅上升。在4月销售额排名前10的开发商中，9家为国企，中海地产居首。前50房企中，国企合同销售额市占率升至81.4%。

主要观点

• 市场表现：4月开发商股价总体强于中国企业指数，行业资产净值折让维持在87.9%。
• 政策导向：中央层面继续强调稳定房地产市场和城市更新，地方层面密集出台优化限购限贷、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等政策，为市场筑底。
• 销售分化：国企表现优于民企，市场情绪和销售数据呈现区域性差异，一线城市有所回升。

关键信息

销售数据

• 4月前百开发商销售额为2,706亿元，环比下跌4.3%。
• 22家主要上市开发商销售额环比下跌5.4%，主要由于销售面积减少（-7.0%），销售均价小幅上行（+2.5%）。
• 4月销售额同比升跌相若，部分国企和民企数据有所改善。

政策动态

• 中央政策：城市更新成为重点，中央财政提供补助，LPR保持适度宽松，支持青年安居，推动绿色智慧“好房子”建设。
• 地方政策：超过28个城市出台楼市支持政策，包括优化公积金贷款、购房补贴、推动“以旧换新”、支持人才购房等。

企业动态

• 万科：一季度亏损59.5亿元，销售金额同比下降53.8%。深铁集团仍为第一大股东。
• 保利发展：一季度营收457.3亿元，签约金额517.82亿元，同比减少17.84%。
• 绿城中国：1-3月总合同销售金额约386亿元，同比下降约26.34%。
• 碧桂园：终止发行工作费用股份，改用内部资金支付。
• 雅居乐：出售湖州项目50%股权，预计亏损约2.67亿元。
• 时代中国：以物抵债，转让肇庆物业予时代邻里，确认约26.6万元亏损。
• 华润置地：联合摘得北京昌平平西府地块及郑州北龙湖地块，显示其在城市更新和土地市场的活跃。

投资启示

• 二级市场需求将改善并好于一级市场，预计今年二级市场将边际修复。
• 新房市场将保持基本稳定，买家偏好国企项目。
• 一些领先的民营企业可能借机加速债务重组。
• 长期看好华润置地和越秀地产，因其销售执行能力强、表现优异。

估值概要

行业与大盘趋势

• 行业表现一年趋势图显示波动，但整体与恒生指数同步。
• 4月内地开发商股价表现强于中国企业指数，资产净值折让维持在87.9%。

实体市场表现

• 10城新房成交量环比上升12.5%，供应量环比下跌19.37%，库存去化周期收窄至约22.37个月。
• 30城新房成交量环比下跌24.08%，一/二/三线城市成交量分别环比-18.9%/-31.8%/-17.3%。
• 新建商品住宅价格指数同比/环比分别下跌3.6%/0.2%，二手住宅价格指数同比/环比分别下跌6.3%/0.2%。
• 一线城市新建住宅价格环比上升0.2%，二手住宅价格环比上升0.4%。

公司更新

• 万科企业：一季度亏损59.5亿元，销售金额167.7亿元，经营服务业务增长。
• 保利发展：一季度营收457.3亿元，利润总额21.88亿元，经营活动现金流显著增长。
• 绿城中国：1-3月销售金额约386亿元，同比下降约26.34%。
• 碧桂园：终止发行股份，改用内部资金支付费用。
• 雅居乐：出售湖州项目股权，预计亏损。
• 时代中国：以物抵债，转让肇庆物业予时代邻里。
• 华润置地：联合摘得北京和郑州地块，显示其在城市更新和土地市场活跃。

分析员披露

• 分析员观点反映其个人对所提及证券或发行者的看法。
• 薪酬与建议无直接关系。
• 分析员未在报告发布前30天内交易相关证券。

评级定义

• 个股评级：买入、中性、沽出、无评级。
• 行业评级：领先、同步、落后。

联系方式

• 香港中环德辅道中68号万宜大厦9楼
• 总机：(852)3766 1899
• 传真：(852)2107 4662