2017-招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划评级报告i_26页_1mb

天虹商场股份有限公司资产支持证券信用评级总结

核心内容

中诚信证券评估有限公司对“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划优先级资产支持证券”进行了信用评级，最终授予其AAA信用等级。该评级表明，优先级资产支持证券预期收益获得及时支付和本金在法定到期日或以前足额偿付的可能性极大，违约风险极小。

主要观点

• 交易结构：专项计划采用优先/次级资产支持证券的结构，次级资产支持证券为优先级提供信用支持。
• 基础资产：目标资产为深圳深诚物业管理有限公司持有的深南鼎诚大厦裙楼101、105室，评估价值为14.398亿元，增值率1.52%。
• 租金保障：天虹商场作为唯一承租人，签订的《租赁合同》明确租金水平和增长机制，租金收入覆盖优先级资产支持证券利息。
• 履约保证金：承租方需支付不低于2300万元的履约保证金，确保租金支付的可靠性。
• 退出机制：专项计划存续期为4+1年，若未在第4年实现退出，管理人可延展1年进行处置；若仍无法退出，则进入清算程序。
• 现金流分配：专项计划在存续期内按年付息、到期还本，且在终止时优先级资产支持证券可获得较高的本金和收益分配。
• 管理人与托管人：招商资管作为管理人，招商银行深圳分行作为托管人，均具备良好的资质与经验，保障专项计划的顺利运作。

关键信息

专项计划概况

• 名称：招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划
• 设立日：2015年12月11日
• 存续期：4+1年
• 资产支持证券结构：
  • 优先级资产支持证券：9.425亿元，占发行规模的65%
  • 次级资产支持证券：5.075亿元，占发行规模的35%
• 目标资产：深南鼎诚大厦裙楼101、105室，建筑面积19,094.91平方米，估值143,980.88万元。

基础资产分析

• 位置：深圳市福田区中航苑鼎诚国际大厦裙楼
• 周边环境：商业配套齐全，毗邻华强北黄金商圈，基础设施完善。
• 租金收入：租金收入可覆盖专项计划税费及优先级资产支持证券利息，覆盖倍数在1.30倍至1.60倍之间。
• 租金保障机制：若租金收入下跌，项目公司有权更换承租人，或天虹商场承担差额支付义务。

现金流分析与压力测试

• 正常景况：租金收入稳定增长，覆盖倍数在1.30至1.60之间。
• 压力景况一：租金收入下跌，覆盖倍数在1.52至1.04之间。
• 压力景况二：目标资产公允价值减值，覆盖倍数在1.48至1.00之间。
• 现金流分配机制：在存续期内优先级资产支持证券优先获得分配，次级仅在有剩余时获得分配。

信用提升机制

• 优先/次级分层机制：次级资产支持证券为优先级提供信用支持。
• 履约保证金机制：承租方需缴纳履约保证金，保障租金支付。
• 资产处置机制：专项计划终止时，管理人将出售目标物业或股权，以保障资产支持证券本息。

天虹商场资信情况

• 公司背景：国内著名连锁百货企业，2010年上市，控股股东为中国航空技术深圳有限公司，实际控制人为中国航空工业集团。
• 财务表现：2012-2014年，总资产稳步增长，净利润稳定，经营性现金流充沛。
• 盈利能力：2014年净利润5.37亿元，净利率2.37%，净资产收益率19.28%。
• 资产负债率：2014年为60.27%，虽偏高但保持稳定。
• 运营能力：天虹商场拥有62家直营商场，经营区域覆盖全国多个省市，具备较强的业务运营能力和竞争实力。

管理人与托管人

• 管理人：招商证券资产管理有限公司，具备丰富的资产管理经验。
• 托管人：招商银行深圳分行，作为中国最大股份制商业银行之一，具备强大的财务实力与监管经验。

风险及缓解措施

主要风险

1. 租金收入波动风险：若承租人拒绝履行租约或拖欠租金，可能影响专项计划现金流。
2. 物业处置价格波动风险：目标资产公允价值可能受市场景气度影响，导致出售价格不确定性。
3. 专项计划提前终止风险：若未能在4年内实现退出，可能影响优先级资产支持证券收益。

缓解方式

• 租金保障机制：天虹商场作为唯一承租人，财务状况良好，租金支付能力强。
• 履约保证金机制：承租方需支付不低于2300万元的保证金，以确保租金支付。
• 物业处置策略：管理人将根据市场景气度选择最佳出售时机，以最大化资产支持证券持有人利益。
• 退出路径多样化：包括公募REITs收购、原始权益人回购、第三方收购等。

信用评级声明

• 中诚信证评独立进行信用评级，不因其他因素影响其评级结果。
• 评级报告中引用资料主要由评级对象提供，中诚信证评对其真实性、准确性进行核查，但不作明示或暗示担保。
• 信用等级在专项计划存续期内有效，若信用质量发生变化，将进行跟踪评级并调整信用等级。

评级结论

• 本专项计划优先级资产支持证券信用等级为AAA，反映其预期收益和本金偿付的高可靠性。
• 天虹商场具备良好的资信状况和持续经营能力，保障租金支付。
• 管理人与托管人具备丰富的经验和良好的风险控制能力，有助于专项计划顺利运作。

附录信息

• 附一：天虹商场股份有限公司股权结构图（截至2014年12月31日）
• 附二：天虹商场股份有限公司组织架构图（截至2014年12月31日）
• 附三：信用等级符号及定义（AAA至C）