【评级报告】首誉光控-光控安石大融城资产支持专项计划优先级资产支持证券信用评级报告_31页_801kb

首誉光控-光控安石大融城资产支持专项计划信用评级报告总结

核心内容

本报告对“首誉光控-光控安石大融城资产支持专项计划”进行了信用评级分析，该计划由首誉光控作为计划管理人，光控安石作为基金管理人，原始权益人是上海雷泰投资中心（有限合伙），物业持有人为重庆融科光控实业发展有限公司，资产支持证券分为优先A档、优先B档和次级资产支持证券。

主要观点

• 优先A档：获得【AAA】信用评级，预期收益获得及时支付和本金在到期日或之前足额偿付的可能性极高，违约风险极低。
• 优先B档：获得【AA+】信用评级，预期收益获得及时支付和本金在到期日或之前足额偿付的可能性很高，违约风险很低。
• 次级证券：未被评级，但整体信用结构稳定，优先级证券有较强保障。

关键信息

1. 基础资产及物业情况

• 物业资产：重庆观音桥商圈核心地段的“大融城”购物中心，建筑面积151,013.72平方米，实际经营面积128,648.81平方米。
• 出租情况：截至2015年12月底，入驻商家309家，出租率97.76%。
• 资产价值：物业资产评估价值为250,172.46万元，对优先级本金的覆盖倍数为1.56倍，对优先A档本金的覆盖倍数为1.92倍。

2. 交易结构

• 基础资产：原始权益人上海雷泰转让其持有的基金份额所有权及其他附属权益。
• 优先收购权人：中国光大控股有限公司，享有基础资产和底层资产的优先收购权。
• 差额支付承诺人：光大控股，承诺在委贷监管账户资金不足时补足差额。
• 托管人：民生银行上海分行，负责资金托管。
• 监管银行：兴业银行重庆分行，负责资金监管。

3. 资金账户设置

• 委贷监管账户：用于归集物业资产运营收入，用于偿还委托贷款。
• 差额支付补足账户：用于接收光大控股划转的差额支付资金。
• 专项计划账户：用于接收募集资金、回收款及处分收入等资金。

4. 收益分配机制

• 回收款分配：基于物业持有人的经营性净现金流，优先分配利息和本金。
• 处分分配：通过出售基础资产或底层资产，或发行公募REITs获得资金进行分配。
• 份额分配：在公开发行情况下，以REITs份额收益进行分配。

5. 分配顺序

• 优先A档和优先B档：优先获得利息及本金分配。
• 次级证券：最后获得剩余资金。
• 其他费用：优先支付税费、执行费用、专项计划费用等。

6. 风险及缓解措施

• 租金收入波动风险：大融城位于核心商圈，出租率高，租金收入稳定。
• 光大控股不行使优先收购权：物业资产估值较高，覆盖倍数充足，保障优先级本金兑付。
• 物业资产公允价格下滑风险：专项计划设有提前终止机制，物业估值低于阀值时可进入处置期，缓解资产贬值风险。

7. 现金流分析

• 正常景况：FFO对优先A档和优先B档利息的覆盖倍数在1.63至3.13倍之间，对优先级本金的覆盖倍数为1.92倍。
• 压力景况1：FFO对优先A档利息的覆盖倍数为1.37至1.82倍，对优先级利息的覆盖倍数为0.99至1.43倍。
• 压力景况2：优先A档和优先B档票面利率上调50个BP，覆盖倍数仍保持在安全范围内。

8. 评级结论

• 优先A档：信用等级为【AAA】。
• 优先B档：信用等级为【AA+】。
• 评级反映的是优先级资产支持证券持有人预期收益获得及时支付和本金在到期日或以前足额偿付的可能性。

9. 重要参与方

• 原始权益人：上海雷泰投资中心（有限合伙），持有基金份额所有权。
• 计划管理人：首誉光控资产管理有限公司，具备较强的资产管理能力。
• 基金管理人：光控安石（北京）投资管理有限公司，为光大控股的全资子公司，具备丰富的房地产投资经验。
• 优先收购权人/差额支付承诺人：中国光大控股有限公司，具备强大的信用实力，承担差额支付义务。

10. 财务分析

• 融科光控：2012~2014年，资产规模相对稳定，但资产负债率较高，长期偿债能力有待提升。
• 经营性净现金流：稳定增长，能够为优先级证券的偿付提供保障。
• 盈利能力：受长期借款影响，近三年处于亏损状态，但随着租金上涨，亏损规模逐步缩小。

11. 市场环境分析

• 全国商业地产：经历快速发展，但面临电商冲击及同质化竞争。
• 重庆市场：作为中西部核心城市，商业地产增长空间较大，且经济稳步发展，物业价值有望保持稳定。

12. 物业资产分析

• 租金收入：稳定增长，具有较强的抗风险能力。
• 出租率：保持在较高水平，保障租金收入来源。
• 物业定位：以80后消费群体为核心，商业业态丰富，具备良好市场前景。

13. 交易流程

• 回收款分配流程：涵盖从监管银行核算到资金划付的全过程。
• 处分分配流程：涵盖从基金托管报告到最终兑付的全过程。
• 公开发行分配流程：根据法律法规及持有人大会决议进行分配。

14. 信用分析

• 物业资产信用质量：租金收入稳定，出租率高，具备良好的市场前景。
• 交易结构：具有明确的优先收购权和差额支付机制，保障优先级证券偿付。
• 风险控制机制：具备较完善的现金流覆盖机制及退出安排，抗风险能力强。

总结

该专项计划具有清晰的交易结构，具备较强的信用保障机制，包括光大控股的差额支付承诺和优先收购权，以及物业资产的高估值和稳定租金收入。同时，通过完善的现金流测算及压力测试，保障了优先级资产支持证券的偿付能力。整体来看，该专项计划在信用质量、资产价值及运营能力方面表现良好，具备较强的抗风险能力和偿付保障。