深度报告-2025-08-11-西南证券-房地产行业2025年中期投资策略_市场企稳将近_运营型资产率先重估页_40页_2mb

房地产行业2025年中期投资策略总结

核心内容

市场基本面

• 市场动荡未歇：2025年1-6月商品房销售面积同比下降3.5%，销售金额下降5.5%，市场信心有所修复但整体仍处于下行区间。
• 成交量价齐跌：Q2以来，商品房销售面积同比降幅逐步扩大，4-6月分别下降3%、5%、7%。
• 二手房表现突出：2025H1监测14城销售面积同比由负转正至+11.0%，二手房价格持续下行，但市场以价换量策略主导，价格企稳仍需时间。
• 新房供应减少：2025H1房屋新开工面积同比下降20.0%，利于存量库存消化。
• 土地市场分化：一二线城市住宅用地成交面积同比分别增长20.9%、28.4%，三四线城市同比下降13.9%。2025年1-6月300城住宅用地成交面积同比提升4.1%。

政策面

• 收储+旧房改造双管齐下：截至2025年6月，商品房待售面积达7.7亿平米，去化周期拉长至0.8年。专项债收储政策持续完善，各地发债节奏加快。
• 土地收储：截至2025年7月16日，全国拟使用专项债收购存量土地的金额达4840.7亿元，其中广东省、重庆、河南等省市规模较大。
• 现房收储：浙江和四川首次运用专项债资金收购存量商品房，用于保障性住房项目。
• 购房门槛降低：取消限购、限售、限价和普通住宅与非普通住宅标准，首套房首付降至15%，房贷利率下限取消。
• 政策支持：包括“四个取消、四个降低、两个增加”政策，旨在通过降低购房门槛和优化融资政策促进市场止跌回稳。

市场展望

• 调整接近底部：2025年住宅销售面积预计为9.0亿平米，销售面积和金额同比下降7.8%和7.2%。
• 租金回报率与无风险收益率：租金回报率已结束倒挂，一线城市具备企稳基础，风险补偿逐步回正。
• 行业复苏仍需时间：尽管市场企稳，但销售和投资数据预计仍将延续下滑趋势，需时间恢复。

主要观点

• 房地产市场整体仍处于调整阶段，但已接近底部，具备企稳基础。
• 政策层面持续发力，通过土地收储和旧房改造推动去库存，同时降低购房门槛，释放需求。
• 一线城市租金回报率回升，有助于房价稳定。
• 行业整体销售和投资数据预计仍将下滑，但降幅有望收窄。

关键信息

• 2025H1销售数据：商品房销售面积6854.5万平米，同比-9.1%；二手房销售面积4846.5万平米，同比+11.0%。
• 政策支持：专项债收储政策覆盖3844宗地块，金额达4840.7亿元，其中广东、重庆、河南为最大受益者。
• 行业预测：2025年销售面积、销售金额、新开工、竣工、投资额分别同比下降7.8%、7.2%、11.8%、10.5%、9.8%。
• 重点房企：
  • 开发类：华润置地（1109.HK）、龙湖集团（0960.HK）
  • 商业类：中国国贸（600007.SH）
  • 物企类：保利物业（6049.HK）、华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、万物云（2602.HK）

投资建议

• 行业阶段性企稳：政策持续释放，看好经营稳健的优质房企。
• 个股推荐：
  • 华润置地（1109.HK）：销售排名逆势提升，经常性业务稳健增长，预计2025-2027年归母净利润增速分别为4%、5%、5%，对应PE分别为7、7、6倍。
  • 龙湖集团（0960.HK）：聚焦核心区域，经营性业务稳健，预计2025-2027年归母净利润增速分别为-32%、+2%、0%，对应PE分别为9、9、9倍。
  • 中国国贸（600007.SH）：经营表现平稳，维持高分红比例，预计2025-2027年归母净利润增速分别为+2.6%、+2.3%、2.0%，对应PE分别为16、16、16倍。
  • 保利物业（6049.HK）：管理规模稳步增长，分红比例提升，预计2025-2027年归母净利润增速分别为8%、10%、7%，对应PE分别为11、10、9倍。
  • 华润万象生活（1209.HK）：管理规模持续提升，商管运营能力领先，预计2025-2027年归母净利润增速分别为17%、15%、15%，对应PE分别为18、16、14倍。
  • 中海物业（2669.HK）：业绩稳步增长，积极拓展非居业态，预计2025-2027年归母净利润增速分别为11%、10%、11%，对应PE分别为11、10、9倍。
  • 万物云（2602.HK）：循环型业务稳步增长，蝶城提质增效显著，预计2025-2027年归母净利润增速分别为12%、12%、14%，对应PE分别为19、17、15倍。

风险提示

• 市场销售恢复不及预期：可能影响房企销售和回款。
• 政策放松力度不及预期：可能影响市场复苏速度。
• 行业现金流状况不及预期：可能影响企业运营和投资能力。

总结

房地产行业2025年中期处于调整接近底部阶段，政策支持和市场信心修复为行业提供了企稳基础。随着去库存政策的推进，市场有望逐步恢复。重点推荐经营稳健、财务状况良好的优质房企，包括华润置地、龙湖集团、中国国贸、保利物业、华润万象生活、中海物业和万物云。投资者需关注政策变化和市场复苏节奏，以规避潜在风险。