20250811-西南证券-房地产行业2025年中期投资策略_市场企稳将近_运营型资产率先重估_40页_2mb

房地产行业2025年中期投资策略总结

机构： 西南证券研究院
发表日期： 2025年8月

核心观点：
房地产行业基本面稳定企底，政策持续发力收储加旧改，行业处于阶段性企稳阶段，建议关注经营稳健优质房企及物管公司。

一、基本面：成交量价齐跌

• 市场表现： 2025年上半年商品房销售面积同比下降3.5%，降幅较年初收窄；二手房成交率先转正，同比涨11.0%。70大中城市房价下行趋势趋缓，三四线城市因供应减少库存压力有所缓解。
• 未来预期： 年度住房需求中枢9.5亿平米，当前销售与需求匹配度提升。租金回报率与无风险利率倒挂结束，支持房市企稳是估值基础。

二、政策动向

• 政策组合拳： 通过土地收储专项债、收购存量商品房等方式去库，降低首付比至15%、放宽限购范围，全面优化住房供给环境。
• 执行情况： 截至6月末商品房待售面积达7.7亿平方米，去化周期0.8年。专项债收储4800亿元，部分城市已落地商品房直接收购作为保障房，拓宽去库存渠道。

三、行业展望

• 成交量预期： 2025年销售面积同比降7.8%，降幅收窄。市场信心逐步修复，但仍需时间复苏。
• 估值支撑： 一线城市租金回报率已回升至接近无风险利率水平，物企及商业地产估值具备修复空间。

四、投资建议

• 开发企业： 推荐华润置地、龙湖集团，关注其财务稳健和二线城市土储布局。
• 商业地产： 中国国贸，业绩平稳、高分红，商业地产抗周期能力较强。
• 物业管理公司： 保利物业、华润万象生活、中海物业、万物云。物业管理服务持续增长，非居业态（商写、公共空间）是新增长点。

风险提示：

• 销售端恢复不及预期；
• 政策宽松力度不足；
• 行业现金流仍面临压力。

建议投资者在政策逐步落地窗口期，选择经营稳健、现金流强劲的企业优先关注。