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房地产行业总结：上海调整限购，楼市小阳春可期

核心内容

2026年1月，中国房地产市场呈现出一定的回暖迹象，尤其在二手房领域表现突出。受春节假期推迟至2月中旬影响，1月房地产交易周期延长，市场成交窗口期增加，多地二手房成交套数实现同比增长，其中北京、上海、深圳三地涨幅超过20%。新房市场则因开发商推盘供给下降，成交改善力度弱于二手房。与此同时，政策持续利好，尤其是上海在2月25日进一步调整限购政策，降低非沪籍家庭及单身人士在外环内购房的社保要求，并提高公积金贷款额度，为市场注入信心。

主要观点

• 二手房市场回暖：1月重点城市二手房成交整体改善，成交套数同比正增长，部分城市如深圳、杭州单月成交超过2025年12月，成交量逐步修复，有助于稳定市场预期。
• 政策持续发力：换房个税退税、降低增值税税率、放松限购、优化贷款等政策陆续出台，降低交易成本，提升市场活跃度。上海的限购调整成为近期政策风向标，进一步释放市场活力。
• 新房市场疲软：重点35城商品住宅批准上市套数同比下降超4成，新房市场成交改善弱于二手房。部分刚需和改善型购房者转向二手房市场，分流新房需求。
• 价格趋势缓和：70大中城市二手房价环比降幅持续收窄，一线城市二手房价格指数环比改善，但同比降幅仍受高基数效应影响。
• 房企营销多元化：部分房企在春节假期期间持续推进“春节不打烊”营销活动，通过促销、折扣、赠礼等方式吸引购房者，为“小阳春”蓄力。
• 议价空间缩小：1月重点城市二手房议价空间略有缩小，反映市场供需关系逐步趋向平衡，部分城市如成都的议价空间仍低于杭州、南京等。

关键信息

1. 二手房成交数据

• 多地二手房成交套数同比增长。
• 北上深三地涨幅超过20%。
• 成都的二手房议价空间整体小于杭州、南京、武汉、广州。

2. 新房市场表现

• 重点35城商品住宅批准上市套数同比下降45.16%。
• 30大中城市新房日均成交面积同比和环比均出现下降。
• 一线城市新房价格指数环比降幅持平，但同比跌幅扩大。

3. 政策动态

• 1月个人出售购买不足2年的住房，增值税从5%降至3%。
• 换房个税退税政策延续。
• 多地放松限购、优化贷款政策。
• 上海在2月25日进一步调整限购政策，非沪籍家庭及单身人士在外环内购房社保要求从3年降为1年，公积金贷款额度提升至240万元。

4. 市场预期与投资建议

• 政策基调积极，强调房地产的金融属性，预期政策将一次性给足。
• 二手房成交放量有助于带动价格逐步企稳。
• 投资建议关注：
  • 老库存减值计提充分、核心区域新增货值充足的开发商，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、中国金茂；
  • 商业运营能力突出的开发商，如恒隆地产、太古地产；
  • 二手房成交占比提升带来的中介机构机会，如贝壳-W、我爱我家。

5. 市场表现与ETF数据

• 相关ETF区间回报差异较大，如南方中证全指房地产ETF回报1.79%，而华宝中证800地产ETF回报0.81%。
• 主力资金净流入情况不一，部分ETF资金流出，部分流入。

风险提示

• 商品房销售不及预期。
• 政策调控效果不及预期。
• 商品房去库存不及预期。

结构与趋势展望

• 市场趋势：二手房市场持续回暖，新房市场仍面临一定压力，但政策支持下有望逐步改善。
• 行业展望：2026年房地产行业仍将围绕“因城施策控增量、去库存、优供给”思路展开，投资链条承压，但“好房子”供应比例有望提升。
• 投资逻辑：政策支持与市场预期走强，建议关注具备优质资产与市场竞争力的开发商及中介机构。

图表概览

• 图1：2026年1月多个城市二手房成交套数同比增长。
• 图2：1月重点35城商品住宅批准上市套数同比下降45.16%。
• 图3：30大中城市新房日均成交面积同比环比均下降。
• 图4：一线城市新房价格指数环比降幅持平。
• 图5：一线城市新房价格指数同比降幅扩大。
• 图6：70大中城市二手房价环比改善，同比降幅扩大。
• 图7：一线城市二手房价格指数同比降幅扩大。
• 图8：一线城市二手房价格指数环比改善。
• 图9：重点城市二手房议价空间略有缩小。
• 图10：成都二手房议价空间小于杭州、南京、武汉、广州。

结论

2026年房地产市场在政策支持下展现出一定的复苏迹象，尤其在二手房领域。新房市场虽疲软，但政策利好与市场预期改善有望推动整体行业逐步企稳。投资者可关注具备良好资产结构和市场表现的开发商及中介机构，同时需警惕销售、政策及去库存不及预期的风险。