2022-01-20-城市测量师行-房地产_2021年上海土地市场_7页_1mb

上海土地市场分析（年）

整体趋势

2024年上海土地市场呈现“量升价稳”的走势，住宅用地与工业用地带动市场成交回暖。土地交易规则调整，如设置中止价和最高报价，有效控制溢价水平。区域方面，“五大新城”尤其是南汇新城成为重点推地区域，市场热度逐季提升。

各类用地表现

经营性用地

• 供应与成交：供应量创历史新高，成交面积同比上涨49.55%。
• 土地出让金：总金额达5590亿元，同比提升49个百分点，创历史新高。
• 地价水平：楼面地价同比下滑10.93% 至4984元/㎡。

住宅用地

• 整体表现：供应与成交均创新高，同比涨幅分别为48.45% 和48%。
• 商品住宅用地：
  • 成交面积7657万平方米，同比上涨18.47%。
  • 成交楼面价5195元/㎡，同比下滑33.41%。
  • 核心区内优质地块溢价率控制较严，多以底价成交。
• 租赁住房用地：
  • 推供显著增加，同比上涨77.78%。
  • 交易量与浦东、青浦等区域相关项目支撑，楼面价多低于市场预期。

商办用地

• 成交量同比减少9.55%，楼面价4197元/㎡，下滑7.43%。
• 地块多向外环外扩散，受中心城区稀缺利好推高，如江桥镇地块溢价率超52.1%。

含住宅的混合用地

• 成交面积同比持平，楼面价同比上涨35.93%。
• 豫园、虹口四川北路等高价地块多次触动百亿成交门槛。

工业用地

• 成交面积创新高3.71万公顷，同比上涨25.52%。
• 地价反弹，成交金额同比上涨78.17%。
• 显著受益于浦东、闵行、金山与金山区的高强度推地，临港自贸区释放大量工业地块。

总结与展望

2024年上海土地市场整体表现超预期，尤其住宅与工业用地成交持续升温。其背后驱动因素包括“五大新城”推地、产业园区投资热度、及国企强力拿地。但住宅市场热度存在结构性分化，民营房企普遍在土地市场表现出高谨慎态度，未来市场或将面临理性回调压力。整体而言，2025年市场预计将保持“质稳量增、结构分化、房价与地价缓和”的局面。