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物业服务行业2022年报展望总结

核心观点

1. 2022年物业市场表现较弱：受内外部环境影响，港股物业板块股价大幅下行，但随着政策放松和市场预期修复，年末迎来估值修复。
2. 2023年有望筑底复苏：疫情冲击结束、房地产下行趋势收窄，行业将逐步恢复，同时物企分化趋势将持续且加剧。
3. 细分板块走势分化：基础物业服务增速放缓、利润率收敛；非业主增值服务与地产趋势密切相关；社区增值服务短期承压，长期向好。
4. 投资建议：推荐具有央国企背景的物企如中海物业、华润万象生活、招商积余、保利物业，同时看好新大正、绿城服务等优质物业公司的向上弹性，建议关注万物云、越秀服务、滨江服务、建发物业。

2022年物业市场表现及原因

板块回顾

• 整体表现较弱：2022年初至年末，港股物业板块受地产下行、政策影响及公司基本面变化等因素影响，股价大幅下跌。
• 央企与民企分化：
  • 央企物业表现稳定：如中海、华润等，经营稳健，股价波动较小。
  • 民企物业受关联方影响大：与关联方信用风险高度绑定，受地产基本面走弱影响明显。
• 行业格局变化：
  • 开发商背景认知重塑，物企与关联方强绑定。
  • 并购潮退去，行业加速市场化竞争。
  • 公司基本面分化明显，综合利润率趋于收敛。

图表参考

• 图表展示了2021-2022年TOP100房企不同所有制拿地情况。
• 图表反映了2020-2022年物管行业收并购情况。
• 图表对比了央企与民企物业的综合毛利率。

2023年物业行业展望

外部因素逐渐淡化

1. 房地产下行趋势收窄：供需两端政策放松，房地产基本面见底，房企信用风险缓释。
2. 疫情冲击结束：2022年底疫情管控松绑，物业服务回归常态，成本有望下降，项目拓展恢复。

内部发展转向市场化

1. 市场拓展占比提升：外拓成为物企外生增长的主要方式，关联方交付贡献占比下降。
2. 非住宅市场空间广阔：公建市场在增量供给和存量转化上仍有较大潜力。

行业前景

• 物业服务板块有望在2023年筑底复苏，行业基本面稳中有升。
• 公司间分化因房企分化而加剧，优质房企支持的物企表现更佳，出险房企拖累整体表现。

图表参考

• 图表展示了2023年物业服务板块的前景展望。

细分板块走势研判

基础物业服务

• 住宅市场增量放缓：房屋新开工与竣工面积增速放缓，未来交付面积或持续下行。
• 利润率收敛：央国企与民企物业的毛利率差距逐渐缩小，行业将回归到相近利润率的竞争格局。

非业主增值服务

• 与地产趋势高度相关：表现受关联开发商基本面影响较大。
• 优质房企支撑收入：销售和基本面较好的央国企及优质民企仍能维持一定收入份额，而融资压力大的房企背景物企收入占比下降。

社区增值服务

• 短期受疫情影响：高频服务如家政、消费服务受冲击，低频服务如房产经纪、家居装修亦受影响。
• 长期持续向好：随着疫情结束和房地产周期回稳，社区增值服务增速将回归正常区间。

投资建议

重点推荐标的

建议关注企业

• 万物云
• 越秀服务
• 滨江服务
• 建发物业

风险提示

1. 房地产竣工低于预期：销售与竣工面积剪刀差未填补，施工进度受融资收紧影响，导致竣工面积增速放缓。
2. 房地产销售低于预期：行业景气度下行及资金监管收紧抑制商品房销售，影响非业主增值服务。
3. 物业费市场化进度低于预期：若物业费长期受管控，叠加成本上升，可能抑制基础物业服务毛利率。
4. 行业渗透率提升不及预期：若物业全覆盖政策落地缓慢，将影响行业面积增长。
5. 研报信息使用不及时风险：基于历史数据，可能存在信息滞后导致的偏差。
6. 数据测算偏差风险：样本筛选主观，测算基于假设，存在实际结果不及预期的风险。

重要声明

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