20220701-中国指数研究院-2022中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究_72页_12mb

2022年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究总结

核心内容

本报告由中指研究院发布，基于“中国房地产指数系统”和“中指数据CREIS”，对全国297个地级以上城市的房地产开发投资吸引力进行系统分析。报告指出，随着基本住房需求基本满足、人口红利接近尾声及居民杠杆率较高，房地产行业进入新的发展阶段，需回归本源，把握城市结构性机会，实现高质量发展。

主要观点

• 市场总量见顶：2021年全国房地产市场虽有新突破，但整体市场表现“前热后冷”，下半年市场活跃度迅速下滑。
• 政策调控转变：调控思路由限制需求为主转向供需两侧共同发力，推动房地产与金融、经济等关系的重构。
• 房企发展模式转型：房企需从“高负债、高杠杆、高周转”转向稳健发展模式，探索开发代建、物业和商业管理服务、租赁住房等新赛道。

关键信息

一、方法体系与评价结果

• 方法体系：构建了包含2大维度、12个方面、近50项具体指标的城市房地产开发投资吸引力评价模型，涵盖297个地级以上城市。
• 评价结果：一线城市（北上深广）继续保持领先，北京位居首位；杭州、成都、武汉、南京、苏州、重庆排名前10，其中杭州、成都、武汉等1.5线城市表现突出。

二、核心要素分析

1. 人口

• 全国人口总量保持低速增长，城镇化进程放缓，人口向东南沿海及中西部中心城市聚集。
• 高能级城市因产业优势、教育资源和人才引进政策，人口保持净流入，但增速普遍放缓。
• 2021年，武汉、杭州、成都等城市人口增量较大，尤其武汉因疫情后经济复苏和人口回流，投资潜力提升。
• 鼓励生育政策的实施，为改善性住房需求带来新机遇。

2. 产业经济

• “十四五”规划推动新一轮科技革命和产业变革，数字科技成为产业转型升级核心。
• 东部地区加快产业转型升级，中西部及东北地区积极承接产业转移。
• 产业布局优化影响人口流向，推动区域协调发展。

3. 交通

• 我国“八纵八横”高速铁路和普速铁路网络逐步完善，综合交通枢纽建设加速。
• 物流体系建设加快，物流枢纽城市发展空间拓展。

4. 房地产市场

• 2021年商品房销售面积和销售额虽创新高，但市场表现分化明显。
• 下半年市场受政策收紧和企业风险影响，购房者信心下降，土地市场降温。
• 部分热点城市因政策优化，市场情绪有所好转，预计下半年行业有望企稳。

三、聚焦核心城市群及都市圈

• 长三角城市群：基础设施完善，科技产业融合，人口持续流入，市场潜力大。
• 珠三角城市群：经济发达，产业分工互补，人口增长稳定，市场空间广阔。
• 京津冀城市群：交通一体化和产业转移持续推进，北京房地产投资优势突出。
• 成渝城市群：一体化发展带动产业、人口聚集，未来潜力巨大。
• 长江中游城市群：《“十四五”实施方案》推动区域协同发展，武汉和长沙市场潜力突出。

四、特征分析

• 一线城市：经济、人口、购买力领先，但市场逐步向存量转型。
• 1.5线和二线城市：人口吸引力强，住房需求旺盛，市场潜力大。
• 2.5线及三线城市：经济发展向好，房地产市场具备较大潜力。

五、住房需求影响因素

• 人口：持续增长是住房需求的主要来源，尤其高能级城市。
• 产业：产业基础和经济实力决定人口流入，进而影响住房需求。
• 交通：便捷的交通网络增强城市吸引力，推动人口流动。

六、引才政策

• 人才是城市竞争力的核心，各城市加大人才引进和留住力度。
• 一线城市放宽落户门槛和购房资格，二线城市及部分三线城市也出台相关支持政策。
• 高校毕业生成为刚需购房群体，留城就业率提升，对房地产市场需求形成支撑。

评价指标体系

• 市场容量：包括商品房销售面积、销售额等指标。
• 增值潜能：涵盖供需关系、价格支撑力、市场热度等。
• 规划利好：城市群、都市圈发展及重大会议、赛事等规划对城市发展潜力有重要影响。

数据来源

• 数据主要来自中指数据CREIS、国家及各省市统计局、中国城市统计年鉴、Wind等。

评价排名

• 前10名城市：北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、武汉、南京、苏州、重庆。
• 前20名城市：包括多个二线及1.5线城市，如西安、长沙、宁波、佛山、合肥、郑州、青岛、天津、东莞、济南等。
• 其他城市：如珠海、南昌、惠州等也具备一定投资潜力。

人口流动趋势

• 人口继续向东南沿海及中西部核心城市聚集，但增速放缓。
• 小学在校生规模及增速是判断城市人口潜力的重要指标。

城镇化空间

• 中西部省份城镇化率偏低，仍有较大发展空间。
• 省会城市对省内人口的吸引力增强，尤其郑州、成都等城市。

人才政策

• 各城市通过放宽落户条件、提供补贴、优化住房支持等措施吸引和留住人才。
• 2021年以来，多地优化人才政策，包括南京、浙江、长沙、厦门、无锡、太原、海口等。

结语

报告强调，房地产行业已进入结构性调整阶段，企业需科学决策，把握城市结构性机会，顺应城市群发展趋势，探索新的发展模式。人口、产业、交通等因素对房地产市场容量和潜力有决定性影响，未来市场将更加分化，高能级城市仍有较大发展空间。