20210727-浙商证券-三条红线助推下半年竣工维持高位_5页_708kb

文档总结

核心内容

2021年下半年房地产竣工面积维持高位，主要受到“三条红线”政策中“剔除预收款的资产负债率”指标的推动。该指标对房企的约束力最强，促使房企加快竣工以收取购房尾款并结转预收款为收入，从而改善资产负债结构。

主要观点

• 三条红线对房企的影响：房地产长效机制持续发挥作用，尤其是“剔除预收款的资产负债率”指标（简称“第一条”）对房企的约束力最强，导致房企倾向于“高竣工”策略以改善财务指标。
• 竣工表现突出：2021年1-6月竣工面积同比增长25.7%，两年复合增长6%，显著高于新开工增速（3.8%），说明房企通过加快竣工改善财务结构。
• 高竣工与“高周转”战略的区别：过去房企依赖“高周转”模式（如“456模式”）提升资金周转效率，但该模式无助于改善“第一条”红线，因此房企转向“高竣工”策略。
• 龙头房企达标情况：前20大房企中近半数可能于2021年底达标，随着达标房企增多，竣工高增速或难持续，预计2022年增速将有所回落。
• 政策与资金来源变化：由于“五档分类”政策限制，银行信贷对房地产投资的支持下降，国内贷款占比从2018年的16.2%降至2020年末的13.8%，并继续下降。
• 地产后周期消费表现：竣工高增长带动了建筑装潢、家具、家电等地产后周期消费的增长，但这种局部表现不影响经济整体下行趋势。
• 市场预期与投资策略：预计2021年下半年信用收缩后经济下行压力增大，货币政策将逐步放松，无风险收益率下行，科技成长股有望发力，形成股债双牛。

关键信息

• “剔除预收款的资产负债率”指标：是三条红线中最具约束力的指标，监管红线为大于70%。
• 样本数据：截至最新报告期，115家房地产开发企业中47家超标该指标，前50大A股上市房企中32家超标。
• 竣工与新开工差异：2019年“新开工面积累计同比-竣工面积累计同比”的差值曾达29.1%，2021年1-6月竣工领先新开工。
• 2022年竣工趋势：随着龙头房企逐步达标，竣工高增速可能边际回落，叠加基数效应，预计增速下降。
• 风险提示：三条红线加严可能导致竣工超预期高，疫情复发可能影响施工，导致竣工超预期低。

数据支撑

• 图1：显示自2015年起新开工领先竣工约3年。
• 图2：表明2018年为本轮新开工与竣工裂口的高点。
• 图3：显示房地产开发资金来源中国内贷款占比持续下降。
• 表1：展示A股上市房企“三条红线”达标情况，红色为超标。
• 表2：反映龙头房企“剔除预收款的资产负债率”变化趋势，显示部分房企已有所改善。

投资评级说明

• 以6个月内证券相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，分为买入、增持、中性、减持。
• 行业投资评级分为看好、中性、看淡，依据行业指数相对于沪深300的表现。

法律声明及风险提示

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