2017-清科观察：商业、旅游和养老地产市场吸引私募房地产投资基金“尝鲜”_3页_172kb

清科观察：商业、旅游和养老地产吸引私募房地产投资基金“尝鲜”总结

核心内容

2012年，受“限购”、“限贷”政策及房产税试点扩大的影响，房地产行业面临融资渠道收窄、投资投机性购房需求下降等挑战。在此背景下，商业、旅游和养老地产成为房企转型和私募房地产投资基金布局的新方向。

主要观点

商业地产市场

• 市场现状：商业地产以经营商业活动为主，涵盖商场、娱乐场所、休闲场所等，市场发展迅速。
• 增长动力：中国新兴城市50强城镇人口达2.6亿，预计到2020年，甲级办公楼存量将新增3,000万平方米，现代零售物业将超1亿平方米。
• 投资模式：房企多采用“租售结合”模式，将部分楼层出租，其余出售，以降低风险。
• 投资趋势：2012年，私募房地产投资基金在商业地产领域共有14起投资案例，涉及金额7.44亿美元。
• 风险提示：商业地产回报期长、资金占用大，新增供应迅猛可能引发市场泡沫，需警惕空置率上升和盈利模式不明确的问题。

旅游地产市场

• 市场现状：2012年全国旅游接待人数超过31.3亿人次，旅游收入达2.6万亿元，旅游地产呈现快速发展。
• 投资趋势：旅游地产投资总额突破万亿，项目数量达3,000多个，吸引华谊兄弟、新华联等企业跨界投资。
• 投资模式：旅游地产主要分为三种模式：依托自然资源的“寄生”模式、娱乐休闲模式、城市主题模式。
• 风险提示：部分旅游地产项目缺乏品牌价值，照搬国外模式，核心竞争力不足，存在“虚热性”风险。私募基金需制定全局策略，明确盈利模式，防范投资风险。

养老地产市场

• 市场现状：养老地产是介于住宅地产和商业地产之间的新型地产，主要服务于老年群体，配套设施和居住环境要求高。
• 发展趋势：2013年北京将养老用地纳入国有建设用地，标志着养老地产进入发展新阶段。
• 国际经验：日本医护型养老院、台湾老年公寓、美国CCRC社区是国际上成功的养老地产范例。
• 国内现状：国内养老地产尚处于初期阶段，主要以敬老院、家庭住宅养老小区和综合养老社区为主，缺乏专业养老服务。
• 发展前景：随着中国老龄化加剧，预计2027年65岁以上人口占比将达14%，2050年将达25%，养老地产市场潜力巨大。
• 风险提示：养老地产投资周期长、回报低，发展模式不清晰，需整合多行业资源，探索适合国内的盈利模式。

关键信息

• 2012年商业地产新增供应量上涨22%，显示市场热度。
• 旅游地产投资额突破万亿，项目数量达3,000多个。
• 养老地产在2013年进入“元年”，北京率先将养老用地纳入国有建设用地。
• 私募房地产投资基金在商业、旅游和养老地产领域展开布局，但需谨慎应对市场风险。

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