银行行业深度报告-上市银行涉房业务再审视-风险评估与情景测算-开源证券_29页_3mb

银行涉房业务对资产质量影响逐渐减缓。2023年末上市银行涉房贷款占总贷款约33%（较2021年下降48pct），涉房业务占比总资产约21%（较2021年下降37pct）。按揭贷款利息收入占贷款利息收入26%（较2021年下降56pct），主要来自国有银行，而对公房地产贷款利息贡献占比约5.8%，排名靠后。对公房地产贷款减值损失拖累盈利0.69%-0.94%（2023年），较2021年、2022年明显改善，反映银行主动暴露风险调整，改善房企现金流压力，尤其是通过经营性物业贷款置换存量债务。经营性物业贷款风险较低，因物业估值下降空间有限，仅在价格下跌46%时接近抵押率上限。零售商业物业空置率边际下降，租金趋稳；写字楼空置率及租金长期承压。对公房地产在一二线城市略有改善，但整体风险仍高于农商行。

个人经营贷风险集中于农商行。该类贷款为客户置换按揭工具，因期限短、利率低具备吸引力，但房价下行导致抵押物价值缩水，叠加续贷周期缩短，可能形成资金缺口。测算农商行2019、2020年投放的贷款在2023年集中到期，若形成不良率10%-30%，则不良率抬升0.55%-1.65%。国有银行因C3以上按揭贷款占比低（约1.5%），抵押率仅约30%-45%，安全边际较高。城商行部分对公房地产贷款不良率高于国有股银行（如上海银行1.21% vs 国有行0.95-1.06%），但推动房地产融资需求的政策使优质房企风险可控。

农商行房地产敞口风险显著高于股份行。经营贷规模占比达12.4%（2023年末），接近100%的代偿率，且受区域房价下行压力影响。ECL模型显示，在悲观情景下农商行不良率预期提升0.55-1.65%，主要受个人经营贷占比影响。国有行ECL模型测算显示，不良率提升幅度为0.22%-0.33%，风险压力整体可控。

投资建议聚焦：（1）农业银行、招商银行等抗风险能力强，二者的经营性物业贷款可改善房企现金流；（2）江苏银行、成都银行、无锡银行、江阴银行等城农商行因房地产敞口较小、风险集中度低更受关注。风险提示包括：（1）测算数据与实际可能存在偏差；（2）宏观经济下行与房价超预期风险；（3）海外经济波动影响。