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2017年青岛房地产市场回顾及2018年展望总结

2017年青岛房地产市场要点回顾

办公市场

• 供应高企：青岛办公市场连续三年供应量上升，崂山商务区成为供应最为集中的区域。
• 整层租赁需求活跃：全年46%的租赁成交来自崂山商务区，显示其在市场中的主导地位。
• 优质项目表现良好：新落成的优质办公物业市场反应积极，显示出较强的吸引力。

零售商业

• 西海岸商圈供应高峰：社区型商业持续扩张，新城吾悦广场、港湾万达广场、城市传媒广场等项目成为新增供应主力。
• 三大发展趋势：文化体验、新品牌、地铁商业成为2017年青岛零售商业发展的主要趋势。
• 租金稳定增长：优质零售物业带动市场平均租金上涨，其中地铁沿线商业项目租金涨幅达6.9%。

高端住宅

• 市场调控升级：高端住宅成交量同比下降35.5%，反映出市场调控对高端市场的抑制作用。
• 第四季度表现：多个高端住宅项目集中供应，一手住宅价格微幅上涨0.5%。

物流仓储

• 高标准物流仓储供应增长：市场连续两年供应高企，市场规模迅速扩大。
• 电商驱动需求：电子商务成为物流仓储市场的主要驱动力，带动了非保税高标准仓库的租金下降。
• 非保税市场情况：空港、前湾港、胶州等区域的物流仓储市场存量分别为571,500平方米、97,700平方米和272,100平方米，空置率分别为13%、23%和32%。

2017年第四季度房地产市场指标

2018年展望

办公市场

• 新增供应持续：未来12个月内仍有近50万平方米的新增供应，供应压力将持续。
• 租金分化加剧：供应增加将导致租金分化，市场结构调整将逐渐形成。
• 多维竞争格局：办公市场将形成更加多维的竞争格局，企业需提升办公空间的吸引力。

零售商业

• 西海岸新区为主战场：未来供应仍以西海岸新区为主，提供更丰富的购物与娱乐体验。
• 场景化与IP化趋势：主城区零售商业市场预计会出现更多场景化、IP化的新兴零售物业。

高端住宅

• 政策持续收紧：行政调控政策将继续收紧，高端住宅市场将受到更多限制。
• 价格稳中有升：高端住宅价格预计将保持稳中有升的态势。

物流仓储

• 电商与第三方物流需求增长：电商与第三方物流仍是主要需求来源，并将持续增长。
• 资产交易活跃：随着市场成熟，更多资产交易将出现。
• 租金收益率压缩：未来12个月新增供应将有所回落，但强劲需求将加快收益率压缩速度。

“未来办公”前瞻模型

核心理念

• 人性化体验：通过参与感、授权感和成就感提升员工体验。
• 财务表现：优化管理支出，提高投资回报率。
• 数字化驱动：利用数字化工具和数据资源提升企业与员工的业绩。
• 持续创新：结合新思想、新方案和新流程，推动价值创新与转型。

办公空间创新方向

• 社群空间：提供“圈”式社交与协作环境。
• 共享空间：促进员工之间的协作与交流。
• 灵感创意空间：如头脑风暴室、开放式实验室等。
• 外部联合办公空间：如WeWork、裸心社等。
• 健康与福利空间：如健身房、瑜伽室、咖啡/茶区、休息室、露台等。

关键数据

• 72%、69%、56%、51%、48%：不同办公空间类型对员工满意度的提升效果。

未来办公理念

“自由 & 选择”

• 灵活性带来掌控感，员工可以自由选择工作地点，提升工作满意度与效率。
• 企业应超越传统的建筑环境，关注员工体验与工作方式的创新。

“健康”与“创造性”

• 健康的办公环境有助于提升员工幸福感与工作效率。
• 创造性空间支持实时互动与创新，增强员工的参与感与成就感。

联系信息

• Lu Bai
  +86 (532) 6600 9559
  Lu.bai@ap.jll.com

• Phoenix Liu
  +86 (532) 6600 9598
  Phoenix.Liu@ap.jll.com

• Didi Liu
  +86 10 5922 1387
  didi.liu@ap.jll.com