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2017年青岛房地产市场回顾及2018年展望总结

核心内容

2017年青岛房地产市场在办公、零售商业和物流仓储领域均呈现出显著的增长和变化趋势。2018年市场预计将延续这些趋势，同时面临新的挑战与机遇。

2017年市场回顾

办公市场

• 新增供应高企：2017年青岛优质办公市场新增供应量显著，崂山商务区成为主要供应来源，占新增供应的80%。
• 持有型物业比例上升：60%的新增供应为单一产权的持有型物业。
• 市场反应良好：新落成的优质项目表现出较好的市场反应，建成一年的平均入驻率达到75%。
• 租金涨幅明显：地铁沿线商业项目租金同比上涨6.9%，远高于市场平均水平。
• 需求结构变化：金融与专业服务企业成为办公租赁市场的主力需求，取代了以往的贸易与物流需求。

零售商业市场

• 西海岸供应高峰：西海岸新区成为零售商业新增供应的主要区域，新城吾悦广场、港湾万达广场等项目相继落成。
• 社区型商业扩张：社区型商业持续增长，如金茂湾购物中心、丽达购物中心-李沧店等。
• 业态多元化：商业业态及细分品类呈现多元化发展，文化体验类业态如城市传媒广场成为主力。
• 创新体验业态：新项目更注重创新体验业态的引入，推动市场活跃度。

物流仓储市场

• 供应持续增长：高标准物流仓储市场连续两年供应高企，市场规模迅速扩大。
• 需求来源变化：零售业成为物流仓储需求的主要来源，电商作为新兴驱动力推动市场发展。
• 非保税市场主导：非保税物流仓储市场成为核心市场，现有存量和预测总量均达到百万平方米级别。
• 租金波动：受新项目影响，非保税高标准仓库租金近期略有下降。
• 区域分布：物流仓储市场布局逐渐由空港向前湾港和胶州扩张，胶州空置率最高（32%）。

2018年市场展望

办公市场

• 新增供应持续：未来12个月仍有近50万平方米的新增供应，供应压力持续。
• 租金分化加剧：供应高企将加剧项目间的租金分化，并带来市场结构调整。
• 多维竞争格局：市场将逐渐形成多维竞争格局，推动办公空间设计理念的革新。

零售商业市场

• 西海岸为主战场：西海岸新区仍是未来供应的主战场，将带来更丰富的购物和娱乐体验空间。
• 场景化IP化物业：主城区零售商业市场预计将出现更多场景化IP化的新兴零售物业。

高端住宅市场

• 调控政策收紧：行政调控政策将持续收紧，高端住宅价格将保持稳中有升的态势。

物流仓储市场

• 需求持续增长：电商与第三方物流仍是主要需求来源，预计未来需求将持续增长。
• 资产交易活跃：随着投资市场的成熟，更多资产交易将出现。
• 收益率压缩：未来12个月新增供应有所回落，但强劲需求将带动收益率压缩速度加快。

未来办公趋势

前瞻模型

• 人性化体验：通过参与感、授权感与成就感增强用户体验，强调办公空间的人性化设计。
• 财务表现：注重管理支出，实现增长，提高投资回报 (ROI)。
• 数字化驱动：利用数字化及丰富的数据资源提升员工与企业的业绩。
• 持续创新：将新思想、新方案和新流程结合起来，推动价值创新，加快转型。
• 优化资源与服务：提升生产率，规避风险，实现高效办公环境。

关键理念

• 自由 & 选择：灵活性给予员工掌控权，提升工作满意度和效率。
• 健康与创造性：办公空间应提供健康和创造性环境，如咖啡/茶区、休息室、健身房等。
• 企业理念：企业应致力于提供各种创新办公空间，以吸引人才并提升竞争力。

联系方式

• Lu Bai
  白路
  电话：+86 (532) 6600 9559
  邮箱：Lu.bai@ap.jll.com

• Phoenix Liu
  刘虎
  电话：+86 (532) 6600 9598
  邮箱：Phoenix.Liu@ap.jll.com

• Didi Liu
  刘荻
  电话：+86 10 5922 1387
  邮箱：didi.liu@ap.jll.com