20180604-广发证券-房地产行业_集中度提升不可逆转_龙头估值跌入价值区间_17页_1mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业在政策与基本面双重驱动下，整体呈现改善趋势。政策层面，央行强调稳健中性货币政策，地方人才政策下沉至非热点城市，部分城市推出购房补贴、人才公寓等支持措施。基本面方面，重点城市商品房成交面积环比上涨，5月成交同比改善，推盘量有所回升，库存去化周期持续下行，显示出行业供需关系逐步改善。

主要观点

1. 政策支持与人才政策扩散：

   • 央行继续实施稳健中性货币政策，保持流动性合理稳定。
   • 地方层面，人才政策进一步扩散，如牡丹江、潍坊、温州等地对高校毕业生及高层次人才提供落户便利、租房补贴和购房补贴。

2. 重点城市成交改善：

   • 上周40城商品房成交面积达584.31万方，环比上涨12.0%，同比上涨16.3%。
   • 一线城市成交环比上升31.0%，同比上升38.6%；二线城市成交环比上升2.3%，同比上升6.0%；三四线城市成交环比上升19.6%，同比上升23.3%。
   • 5月40城新房成交同比微幅下降0.2%，降幅较4月收窄15.7个百分点，一线、三四线城市成交同比转正。

3. 推盘与库存情况：

   • 上周15城商品房推盘量为235.09万方，环比下降34.4%，但月度推盘量同比上涨17.5%。
   • 15城商品房去化周期降至17.68个月，住宅去化周期降至9.09个月，表明市场供需逐步改善。

4. 土地市场表现：

   • 2018年第21周，土地供应面积环比下降12.6%，但同比上升8.1%。
   • 土地成交面积环比下降26.6%，同比上升1.6%，出让金环比上升10.5%，同比上升10.8%。
   • 住宅土地溢价率提升，一线城市溢价率下降，二线城市和三线城市溢价率上升。

5. 行业估值与投资机会：

   • 当前主流地产股估值已跌入价值区间，与2014年底部相近，但行业环境和龙头业绩稳定性优于2014年。
   • 龙头房企具备绝对收益机会，行业集中度提升趋势不可逆转，建议积极配置。
   • 推荐一线龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股；二线龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、蓝光发展；子领域推荐：光大嘉宝、中国国贸。

关键信息

• 政策方面：

  • 央行维持稳健中性货币政策，流动性合理稳定。
  • 非热点城市人才政策进一步放宽，吸引人才落户与购房。

• 市场表现：

  • 上周40城商品房成交面积环比上涨12.0%，同比上涨16.3%。
  • 5月40城新房成交同比下滑0.2%，但一线和三四线城市成交同比转正。
  • 15城商品房去化周期降至17.68个月，住宅去化周期降至9.09个月。

• 土地市场：

  • 土地供应面积同比上涨25.8%，成交面积同比上涨7.5%。
  • 土地出让金同比上涨5.6%，住宅土地溢价率提升。

• 投资建议：

  • 当前板块估值包含足够悲观预期，板块价值进入底部区域。
  • 建议积极配置，关注龙头房企及部分子领域。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大；
• 按揭贷利率持续上行；
• 行业库存抬升快于预期；
• 行业销售回落快于预期。

图表索引（关键图表）

• 图1：上周主要政策一览
• 图2：40城新房周均及单周成交面积
• 图3：40城市分线城市新房周成交环比增速
• 图4：40城新房月度成交同环比
• 图5：40城分线城市新房月度成交同比
• 图6：40城新房成交整体年趋势
• 图7：40城新房成交分线城市年趋势
• 图8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比
• 图9：14城二手房周均及单周成交面积
• 图10：14城分线城市二手房周成交环比增速
• 图11：14城二手房成交月度同环比
• 图12：14城分线城市二手房成交月趋势
• 图13：14城市二手房成交整体年趋势
• 图14：14城市分线二手房成交年趋势
• 图15：15城市商品房周度推盘
• 图16：15城市商品房月度推盘
• 图17：15城市商品房推盘年同比趋势
• 图18：15城市商品房月度批售比
• 图19：15城市及分线城市商品房库存指数
• 图20：15城市商品房周度库存及去化周期
• 图21：13城市住宅周度库存及去化周期
• 图22：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图23：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图24：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图25：全国100大中城市土地出让金年趋势
• 图26：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势
• 图27：全国100大中城市楼面价和溢价率
• 图28：全国100大中城市分线城市溢价率
• 图29：重点覆盖地产公司股价周变动幅度

投资建议公司

• 一线龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股
• 二线龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、蓝光发展
• 子领域推荐：光大嘉宝、中国国贸

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，9年房地产研究经验
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，5年房地产研究经验
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，3年研究经验

联系方式

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