20260526-中邮证券-房地产行业报告_行业β仍受制于市场验证进度_11页_678kb

行业投资评级总结

核心内容

• 行业投资评级：强于大市，维持
• 行业基本情况：
  • 收盘点位：2116.57
  • 52周最高：2436.17
  • 52周最低：1938.26
• 行业相对指数表现：
  • A 股房地产行业指数上周下跌 3.69%
  • 沪深 300 指数下跌 0.3%
  • 房地产指数跑输沪深 300 指数 3.39pct
  • 港股恒生物业服务及管理指数下跌 6.41%
  • 恒生综合指数下跌 1.69%
  • 物业服务及管理指数跑输恒生综合指数 4.72pct

主要观点

• 行业 $\beta$ 表现：在政策与高频成交“共振但不充分”的阶段，行业的 $\beta$ 表现仍受制于“去库存与价格企稳”的验证进度。
• 市场表现：
  • 二手市场修复先于新房，资金偏好具有 $\alpha$ 特征的资产，如深耕核心城市、拿地精准、产品力与运营力强的房企。
  • 尽管政策托底和核心城市二手房链条改善，但土地与新开工仍偏弱，融资净额波动提示行业出清未终局。
• 投资建议：建议关注华润置地、中国海外发展、中国金茂、保利置业及招商蛇口等企业。

关键信息

行业基本面跟踪

1.1 新房成交及库存

• 30大中城市新房成交面积：
  • 上周：193.7 万方
  • 累计：3199.8 万方，累计同比 -8.6%
  • 近四周平均：171.7 万方，同比 -1.9%，环比 +1.7%
• 城市分化：
  • 一线城市：近四周平均成交面积 59.25 万方，同比 +5.1%，环比 +2.9%
  • 二线城市：近四周平均成交面积 75.67 万方，同比 -3.2%，环比 +0.6%
  • 三线城市：近四周平均成交面积 36.77 万方，同比 -9%，环比 +2.3%
• 可售面积与去化周期：
  • 14 城商品住宅可售面积：7411.17 万方，同比 -6.75%，环比 +0.04%
  • 去化周期：19.35 个月，其中一线城市去化周期为 13.42 个月

1.2 二手房成交及挂牌

• 20 城二手房成交面积：
  • 上周：273.89 万方
  • 累计：4624.09 万方，累计同比 +1.4%
  • 近四周平均：244.72 万方，同比 +19.3%，环比 -2.5%
• 挂牌量指数：
  • 全国城市：1.67，环比 -12.6%
• 挂牌价指数：
  • 全国城市：143.04，环比 -0.09%
• 分线城市挂牌量指数：
  • 一线城市：10（2015年1月为100）
  • 二线城市：95
  • 三线城市：105
  • 四线城市：148
• 分类型挂牌量指数：
  • 90平米以下：1.67（2015年1月为100）
  • 90-144平米：1.67
  • 144平米以上：1.67

1.3 土地市场成交

• 100 大中城市土地市场：
  • 新增供应住宅类土地：44 宗
  • 成交住宅类土地：36 宗
  • 新增供应商服类土地：87 宗
  • 成交商服类土地：46 宗
• 土地成交比例：
  • 住宅类：0.76（近四周平均）
  • 商服类：0.62（近四周平均）
• 土地成交均价与溢价率：
  • 住宅类楼面均价：7464 元/平方米，溢价率：7.54%，环比 +0pct
  • 商服类楼面均价：1932.5 元/平方米，溢价率：1.48%，环比 +0.17pct

风险提示

• 政策不及预期
• 行业销售不及预期
• 收储进度不及预期
• 市场情绪极端避险

近期研究报告

• 《一线城市领先信号明显 信心边际增强》 - 2026.05.19
• 《房地产行业报告 (2026.5.18-2026.5.24)》

行业基本面跟踪（详细）

1.1 新房成交及库存

• 数据趋势：
  • 30 城新房成交面积呈波动趋势，近四周平均成交面积同比略有下降，但环比有所上升。
  • 一线城市新房成交面积同比上升，二线城市和三线城市同比均下降。
• 去化周期：
  • 14 城整体去化周期为 19.35 个月，一线城市去化周期为 13.42 个月。

1.2 二手房成交及挂牌

• 数据趋势：
  • 20 城二手房成交面积累计同比微增，但近四周平均成交面积同比显著上升，环比下降。
  • 挂牌量指数全国城市为 1.67，环比下降 12.6%。
  • 挂牌价指数全国城市为 143.04，环比微降 0.09%。
• 分线城市表现：
  • 一线城市挂牌量指数稳定，二线城市略有上升，三线城市与四线城市挂牌量指数持续上升。
• 分类型表现：
  • 90平米以下挂牌量指数下降明显，90-144平米与144平米以上挂牌量指数也呈下降趋势。

1.3 土地市场成交

• 市场表现：
  • 住宅类土地成交比例略高于商服类土地，但整体仍偏弱。
  • 住宅类土地成交均价与溢价率略有上升，商服类土地成交均价与溢价率微升。
• 土地供销比：
  • 住宅类土地供销比近四周波动较大，商服类土地供销比相对稳定。

总结

• 行业整体表现：房地产行业在政策与市场共振下表现有所改善，但整体仍面临去库存与价格企稳的验证压力。
• 城市分化明显：一线城市表现相对较好，而三线城市表现较弱。
• 市场信心：二手房市场信心边际增强，但新房市场仍面临挑战。
• 投资建议：关注具备核心城市深耕、拿地精准、产品力与运营力强的房企。
• 风险提示：需警惕政策、销售、收储及市场情绪的不确定性。