房地产行业2020年中报业绩综述：沉云见日金鳞开，百舸争流正当时-20200922-银河证券-17页_1mb

房地产行业2020年中报业绩综述总结

核心内容

2020年上半年，房地产行业整体表现受到疫情影响，但市场呈现修复迹象。行业营收虽维持正增长，但增幅明显收窄；归母净利润大幅下滑，主要由于疫情导致竣工节奏受阻。尽管费用控制良好，利润率持续下滑，反映出行业盈利空间受到压缩。

主要观点

利润表

• 营业收入：2020H1为9761.80亿元，同比增长1.84%，增速同比-19.79%。
• 归母净利润：2020H1为808.95亿元，同比下降21.82%，增速同比-37.94%。
• 费用控制：销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为2.60%、4.17%、3.58%，同比-2.40pct、-0.24pct、+0.40pct。
• 利润率：销售毛利率为28.28%，同比下降3.94%；销售净利率为10.70%，同比下降2.40%。利润率下滑主要受高土地成本项目结转、政策调控及疫情影响。

资产负债表

• 预收账款：2020H1为32920.89亿元，同比增长8.63%，增速较去年同期-15.40%。
• 净负债率：2020H1为139.43%，同比+1.56%。
• 资产负债率：2020H1为79.56%，同比-0.72%。
• 杠杆率：行业杠杆率有望逐步下降，部分房企需转变以融资驱动的外生增长模式，转向内生增长。

现金流量表

• 销售现金流：2020H1为12429.99亿元，同比下降12.08%。
• 现金流净额：2020H1为321.19亿元，同比增加614.36%。
• 筹资活动：筹资活动现金流大幅增加，主要得益于融资环境宽松，但下半年融资监管趋严，流动性将有所收紧。

关键信息

细分子行业表现

• 住宅开发：增长有望，但净利润下滑，主要受疫情影响。
• 物业管理：净利润显著增长，政策补贴和科技赋能提升行业价值。
• 商业地产：受疫情影响较大，但预计触底反弹。
• 房屋经纪：受疫情影响严重，但随着市场推盘量增加和高销售，未来有望回升。

企业财务指标

• 预收账款：住宅开发类公司预收账款覆盖2019年全年营收的1.4倍。
• 净负债率：住宅开发类公司净负债率普遍较高，部分企业面临较高的偿债压力。
• 资产负债率：住宅开发类公司资产负债率有所上升，但总体仍处于可控范围。
• 货币资金/短期负债：住宅开发类公司指标下降，反映出资金压力。

投资建议

• 推荐：低估值、高股息的住宅开发行业龙头股，如万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口。
• 谨慎推荐：销售提速、弹性较大的成长型个股，如阳光城、金科股份、中南建设。
• 物业管理：A股机构物业龙头招商积余。
• 房屋经纪：受益于市场推盘量增加和高销售，未来有望迎来发展机会。

风险提示

• 经济及行业下行压力：市场销售可能超预期下行。
• 政策调控不确定性：信贷政策可能超出预期，影响行业融资环境。

评级标准

• 行业评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避。
• 公司评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避。

联系信息

• 分析师：潘玮、王秋蘅
• 联系方式：见文档末尾

总结

2020年上半年，房地产行业整体表现受到疫情影响，但市场逐步修复。行业营收增长放缓，净利润下滑，利润率持续下降。在融资环境宽松的情况下，房企筹资活动现金流增加，但下半年融资监管趋严。细分行业中，住宅开发增长有望，物业管理和园区受益于政策补贴和科技赋能，商业地产和房屋经纪受疫情影响较大，但预计未来将有所回升。投资建议关注低估值、高股息的住宅开发龙头股和物业管理、房屋经纪板块，同时需警惕经济及行业下行风险和政策调控不确定性。